“两个圈”+“两张证”，普陀这片土地上的创新实践

  2023-12-18上海普陀

  近年来，真如地区立足上海“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，围绕普陀区“一带一心一城”中“一心”建设目标，核心区“蜕变”全面提速增效。目前，占地近1平方公里的商住办公综合体真如境项目已从原址崛起，其中普陀本年度最大体量的新开购物中心上海真如环宇城MAX也正式进入开业倒计时。红旗村“城中村”旧址之上，这片土地即将迎来全新的起点。

  从城市民生洼地“转身”成为现代商务集聚区，真如地区基础建设不断完善，发展形态初步显现，背后究竟有着怎样的城建创新实践？

  真如境项目

  “两个圈”的完善：

  打通交通动脉，畅通城市网格

  普陀区位于上海西北部，是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。而真如所在更是其间重要的交通节点，其位于京沪高速G2起点，拥有独特的区位优势和空间资源。在红旗村建设者们的超前谋划与精心打造下，真如境区域基础建设日趋成熟，未来将依托上海西站、5条轨交线路、步行商业街、国内首创的H型地下公共车行通道，构建起长三角“1小时大都市交通圈”，并不断丰富“15分钟生活圈”。

  区域路网建设逐渐完善

  然而，如果将时间倒回，曾经的红旗村就像《水浒传》一书中的祝家庄，横亘在普陀中心地区，外部道路至此中断，内部街巷错综复杂，盘陀小径密布。道路的“断点”，已成为了发展的“阻点”。

  要致富，先修路。短短数年间，这里进行了大刀阔斧的路政建设，新辟通了多条市政道路，总长约3公里，分别包括真华南路、静宁路、南郑路、宁川路等，新路网衔接武宁快速路、铜川路等城市干道，为片区开发奠定腾飞基础，彻底转变落后的交通条件，更为百姓日常出行增加了便利性。

  此外，“城市网格”下方同时建有城市管廊试点段，总长约2公里，能容纳电力、通信、给水、燃气四类管线，提高城市规划完整性，在创新基础设施建设、增强城市发展韧性等方面发挥着重要作用。

  配套市政道路南郑路日前正式通车

  真如地区还通过特色工程进一步完善基础配套。核心功能区E3地块下的轨交保护设施工程，使得轨交14号线现在可以在地下负四层室内徐徐穿过，避免了E3地块规划割裂，为实现垂直城市建设理念，打造核心商办群打下了坚实基础；铜川路H型地下连通道与南郑路地下连通道都将于今年底建成，提升真如境项目间都互通效率，激活地下空间开发潜力，发挥副中心的集聚效益。

  “伴随H型公共车行通道建设加快推进，道路景观品质持续升级，真如将结合慢行交通、智慧交通发展，进一步优化道路系统、交通组织，延伸交通“触角”，有效提升地区公共服务能力。”相关负责人表示。

  “两张证”的实践：

  地上公园，地下商超

  城市路网奠定了腾飞的基础，真如地区形象品质不断加快提升。规划建设者们始终坚持规划引领是推进卓越发展的高起点和定位，按照建成卓越城区的标准来进行规划，逐步实现商业形态、功能开发、城市生态的综合提升效应。其中不得不提的生动案例，是普陀关于“两张证”的突破实践。

  今年5月，山姆会员商店真如店正式开门迎客，自开业以来人流如织，为真如境商圈崛起按下了“加速键”。与其他门店不同的是，山姆真如店是全球首个“公园里、纯地下”的市区店铺。山姆入驻真如地区、纯地下商业模式的顺利落地，离不开普陀区、中海及山姆三方锐意创新、敢于突破跨界的共同努力。

  山姆会员商店真如店

  为什么要把这个大型商超藏到地下去？据介绍，这块区域的上空就是高压线，按照相关规定，高压线下方的建设行为受到严格控制，因此土地规划建设为21.5万平方米的城市绿廊。这也使得这幅三角形地块成为红旗村八幅出让土地中，最特别的一幅。

  规划的“红线”不能触碰，那约6万方的商业空间往哪里要？市区有关部门反复研究规划方案，开始考虑问地下要空间，探索“两张证”的可能性。

  在权衡土地成本与未来经济潜力后，最终，这幅地块的地上地下被分别供应给两个不同主体。一个地块，两张证，一方面，不触碰高压线下的红线要求，一方面，大幅提升了片区地块的经济效益。

  由此，山姆真如店成为普陀区唯一一个地下分层出让用于商业运营的项目，其上方的海纳公园也同步开园，融入“真如绿廊”的重要版图之中。由“地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院、住宅”所组成的真如境未来七大业态，将为周边乃至上海的市民提供消费、生活新场景。“真如境项目丰富的业态，能够实现将人气重回真如，让大家都能够瞩目到真如片区的腾飞跟崛起。”

  地上地下空间的联动开发，不仅发挥立体城市空间优势，也兼顾好了“民生账”和“经济账”。真如境项目通过规划的优化调整，用“两张证”的实践，在区域建设发展领域做出了宝贵的尝试，更为城市最大化开发利用土地资源提供了新思路。