赋能新生，围绕主导产业加快推动北转型

2024-02-08 宝山区规划资源局

  如何高效利用土地资源，是高质量转型发展的前提和基础。曾经的宝山百舸争流、烟囱林立、钢花绚烂。如今的宝山，是肩负南北转型历史使命的上海科创中心主阵地，正在更新空间、加速科创、发力产业。

  宝山存量老旧厂房资源丰富。近年来，宝山区重点推进低效工业用地处置，围绕产业科创转型，推进产业转型和空间调整，激活存量用地潜能，产业发展空间得以有序释放，转型调整迈出新步伐。通过一系列“筑巢引凤”“量体裁衣”的方法实践，一批原本低效的产业用地被盘活，产业升级焕新也随即步入快车道。

  案例地块改造前现场照片

  筑巢引凤，盘活空间吸引好项目

  生物医药产业是宝山推进产业转型的主攻方向，是宝山重点打造的六大特色产业之一。镖荣地块，位于宝山区罗店镇北上海生物医药产业园祁北东路61号，2010年建成时原为上海第一水泵厂的生产基地，主要生产水泵的零部件，但由于企业经营管理不善，在2017年停产关闭，此后一直处于空置状态，税收产出为零，是一处典型的低效用地，逐渐成为园区管理的“一块心病”。

  园区抓住低效用地再开发的重要机遇，以“整体规划定制，医药产业导入”方式，实施地块升级转型。在镖荣地块的转型过程中，通过创新项目落地方式、提供规划资源政策支持，让沉睡资源重新焕发新生活力。

  土地利用方式科学合理，才能吸引生物医药产业入驻。为大力支持项目转型，在市规划资源局的指导下，区规划资源局会同区经委、属地政府等相关部门，多次对项目设计方案、未来产出绩效等多方面进行评估和研判，最终形成市、区都一致认可的可实施工作路径。经认定为优质项目后，立即启动“零增地”审批程序，并核发新的建设工程许可证。

  项目效果图

  量体裁衣，按需定制留住好项目

  镖荣地块原规划容积率1.6，高度仅16米，而北上海生物医药产业园对该地块的改造计划是建设高端生物医药GMP标准厂房，目标间存在较大差距。

  了解到属地园区对生物医药的产业需求后，宝山区规划资源局坚持提升工业用地产出效率为核心目标，通过“工业上楼”实现在有限的土地资源基础上进行产业升级和空间优化。为积极响应园区和企业诉求，市规划资源局以简易程序完成规划调整，将该地块规划容积率提高至2.0，高度提高至30米。

  不仅如此，宝山区规划资源局为鼓励存量产业用地提容增效，对企业经批准提高容积率和新增地下空间给予了相应的土地支持政策，同时，根据产业用地全生命周期管理要求，与企业签订补充出让合同，将开竣工、投达产等要求纳入产业用地全生命周期监管。

  项目改造中

  机制保障，让好企业实现好发展

  为了强化镖荣公司的转型信心，让意向入驻企业安心，园区管委会创新盘活模式，由园区开发公司作为“中间人”，将改建完成的厂房进行整体租赁后再转租给需求企业（如惠永制药等），实现租金平进平出。

  如此一来，镖荣公司作为业主没有厂房无人问津的顾虑，惠永制药作为租户没有与房东沟通不畅的担忧，这种“双向托底”的模式大大提升了存量土地转型成功的效率。

  镖荣地块一期厂房，于2022年9月完成项目“单体竣工验收”，并成功引入惠永高端制剂项目。惠永制药因此得以抢抓住产业化的关键“窗口期”，加速投产进度，顺利壮大成长。

  惠永制药效果图

  惠永制药效实景图

  镖荣地块二期厂房，已完成土建部分施工。宝山区正积极办理单体竣工验收，支持项目早日落地、尽快投产。同时，园区管委会也正与上海新泊地化工洽谈对接，积极引入该企业的生物医药检测分析相关项目。

  “目前罗店镇约有800余亩土地将实施二次开发，其中152亩在实施当中，119亩在办理前期手续，444亩在等待总规报批，共计可新增产业空间超82万平方米。”园区相关负责人介绍，未来他们还将继续鼓励存量土地在符合规划和产业导向的前提下“零增地”改扩建，引入更多优质项目，助力宝山及罗店高质量发展生物医药产业。

  未来，宝山将依托新出台的《关于加强上海市产业用地综合绩效评估 促进节约集约用地的实施意见》等相关低效用地再开发政策，强基础、拓空间、提质量、增效益，努力探索低效产业用地盘活最佳路径、最优模式，以“智造空间”开创产业转型升级新局面，积极推进宝山高质量转型发展。