南大智慧城核心板块迎来重大突破，“双TOD”格局加速成型

2025年06月23日 宝山区规划资源局

  2025年6月19日，上海土地市场迎来重磅交易——中建八局以81.9533亿元总价成功竞得宝山区W12-1301单元大型商住地块，溢价率1.17%，综合楼面价25488元/㎡。此项目落地将带来一座250米高的宝山新地标建筑，刷新区域天际线。

  地块交易概况

  中建八局此次斩获的宝山南大组团地块是2025年上海土拍市场中体量最大、规划要求最严、开发难度最高的综合性开发项目之一。该地块由6幅子地块组成，编号分别为90-01、91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，总出让面积达98659.8平方米，总建筑面积321540.815平方米。

  土地交易价格方面，该地块总起始价为81.0033亿元，综合起始楼面价为25192元/㎡，最终由中建八局以81.9533亿元竞得，溢价率1.17%。这一价格成为本轮土拍中金额最高的交易之一，也创下了北中环区域的新纪录。

  6幅地块中 5幅为纯住宅用地（91-01、92-01、93-01、94-01、87-01），总建筑面积约21万平方米，容积率在2.5-2.6之间，限高60-80米。根据规划要求，这些住宅地块中小套型占比40%。1幅为商业办公用地（90-01），建筑面积约11.2万平方米，将建设250米高的超高层地标建筑，容积率高达7.2。

  中标单位中建八局是中国建筑旗下核心子公司，此次拿地是中建系深耕上海市场的又一重要布局，更再次印证了南大智慧城作为上海土地市场核心板块的战略地位。

  区位优势与配套资源

  宝山南大板块作为上海五大整体转型区之一，经过十余年的综合整治与开发建设，已从昔日“城中村”林立的面貌蜕变为上海中环沿线最具发展潜力的新兴区域。中建八局此次竞得的地块位于南大智慧城核心区，享有得天独厚的区位优势和日益完善的城市配套。

  交通网络方面，该地块组团距离轨道交通15号线南大路站最近仅“零距离”，最远约600米，出行极为便捷。板块内还有轨道交通7号线南陈路站，乘车至静安寺、南京西路等市中心区域仅需约30分钟。未来，规划中的轨道交通22号线、18号线、26号线将进一步加密区域轨交网络。自驾方面，地块紧邻S5沪嘉高速、S20外环高速等城市快速路网，可快速通达虹桥枢纽、人民广场等城市重要节点。

  教育资源配套已相当成熟，包括区域内第一所公办九年一贯制的上海市宝山区南大实验学校，以及西侧相邻南大实验幼儿园、瑞丰南路的小精灵幼儿园分园、走马塘路的经纬幼儿园，另有汇秀雅苑西侧幼儿园已建成。5所学校满足目前区域内学龄儿童就读需求。此外，市实验性示范性高中上海师范大学附属中学宝山分校已竣工，9月即将开学。位于瑞丰路丰翔路的小学项目落地上师大附属小学，这些教育资源为未来社区居民子女就学提供了充分保障。

  医疗资源方面，1.4公里处有上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院，15分钟车程可达复旦大学附属华山医院北院，全面保障居民健康需求。

  商业配套将成为该区域的一大亮点。北侧在建的华润万象汇将与新地块自身将建设的商业形成“双TOD”商业矩阵。目前3公里范围内已有弘基文化休闲广场、聚丰购物广场、山姆超市等商业设施，生活便利性有充分保障。

  生态休闲资源同样出众。正在建设中的南大中央公园占地面积约300亩，其中水域面积达100亩，今年9月30日正式开园。公园采用“北丘、南林、中央湖”的总体布局，融合森林与水生态系统，设有智慧跑道、亲子活动区、艺术展览区等多元化功能空间，未来将与普陀桃浦中央绿地相连，形成上海中环最大的楔形绿地。

  区域发展前景

  南大智慧城作为宝山“北转型”战略的核心承载区，将落实“全力以赴做好转型发展、产业升级和生态宜居的大文章”的要求，建设成为全球领先、国内典范、生态活力智慧的创新城区。“双TOD”开发模式是南大智慧城的核心规划理念。目前，丰翔路站TOD项目——华润万象汇已开工建设，而此次中建八局竞得的地块将围绕南大路站打造另一个TOD综合体。两个TOD项目相距仅不到700米，未来将形成功能互补、客流共享的“双TOD”格局，极大提升区域商业活力和城市形象。

  产业导入方面，南大智慧城聚焦"数字经济+人形机器人+生物医药"三大未来产业集群，已吸引众多知名企业入驻。南大数智中心A栋已实现满租，入驻了中车资产管理、捷瑞肯、瀚泰智能、明奇科技等40余家行业领军企业。特别值得一提的是，人形机器人“明星企业”宇树科技已落户南大，其亚太研发中心可俯瞰南大中央公园和“科创之门”地标。

  产城融合是南大智慧城的另一大特色。通过高密度混合开发，250米地标、双TOD枢纽、中央公园等元素的同步推进，实现生产、生活、生态三者的有机融合，创新浓度与生活密度的时空聚敛。目前，数智绿洲二期已完成结构封顶，计划今年年内全面建成并交付；国际人才社区即将投入使用；中央公园建设已按下快进键，景观湖开挖工作和岸线修整已基本完成。随着这些项目的陆续建成，南大智慧城的城市形象和功能配套将得到质的提升。

  房地产市场表现

  南大板块新房市场近年来表现异常亮眼，已成为上海中环沿线最热门的置业区域之一。2024年至今南大板块新房年成交量超过3300套，稳居外环内板块成交套数TOP1。这一成绩充分反映了购房者对区域发展潜力的认可。

  标杆项目表现尤为突出。华润置地开发的中環置地中心一期“润府”荣获2024年上海楼市成交套数、面积双料销冠；二期“望雲”年内已完成四次推盘，前三个批次开盘当日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率达90%。另一新盘中环铂樾于2025年6月17日开盘，首推148套建面约110-139㎡房源，首开当日成交132套，去化率89%。

  租赁市场潜力同样值得关注。南大智慧城规划了为产业匹配的人才公寓，金地草莓社区已开业，国际人才社区即将投入使用。随着数字经济、人形机器人、生物医药三大产业集聚效应的显现，区域将吸引大量高素质人才，为租赁市场提供稳定需求。

  战略意义与未来展望

  对宝山区发展而言，该项目是“北转型”战略的重要里程碑。作为宝山目前最成体量的、功能配套成熟的高端商务承载区，南大智慧城是宝山吸引世界500强企业的主要基地之一。中建八局项目的落地，将进一步完善区域城市功能，提升板块能级，为吸引高端产业和人才创造更好条件。

  作为上海五大整体转型区之一，南大智慧城的成功开发将成为“以产兴城、产城融合”的最佳注脚。与传统产业区相比，南大更强调工作、生活、休闲的一体化，通过高密度混合开发实现土地集约利用，这种模式对上海这样的超大城市具有重要示范意义。

  展望未来，随着南大智慧城建设的全面推进，特别是中央公园竣工、“双TOD”格局形成、250米地标建成等标志性事件的实现，区域价值将迎来新一轮跃升。中建八局项目的成功开发，不仅将为上海北部新增一个高品质综合社区，更将为宝山“北转型”和上海城市空间重构注入强劲动力。

  当年轻人浓度与新兴产业密度同步提升时，区域价值的爆发只是时间问题。南大智慧城，这座上海中环的“未来之星”，正迎来其高光时刻！