低效盘活·空间再造 奉贤“存量焕新”打开产业发展新格局

2025年12月31日 奉贤规划资源

  7月的热浪挡不住产业升级的步伐，在奉贤青村镇规划产业社区内，一个总投资3亿元、预计年产值30亿元的新项目刚刚完成土地出让。而就在上个月，金汇镇一块成片收储的土地刚完成出让，即将迎来一个智能化高端包装生产项目，预计亩均税收超百万元。这两个产业升级项目的共同点，都是原有低效、老旧厂区的凤凰涅槃：在青村镇，面对浦东电线电缆老厂区92亩土地的困境，一场工业上楼的创新探索正在上演；而在金汇镇，针对施爱塑料厂等5家企业的老旧厂区，通过收储整合，成功实现了腾笼换鸟。它们的蜕变，正是奉贤区持续深化低效产业用地盘活攻坚行动的最新注脚。

  向“上”要空间，工业上楼激活存量土地新动能

  位于奉贤区青村镇李窑村的上海浦东电线电缆（集团）有限公司老厂区，占地92亩，曾是镇里的心头病。作为曾跻身中国民营企业500强的本土骨干企业，其老厂区因地处“198区域”且存在历史遗留的土地权属问题，被列入低效产业用地处置清单。虽企业运营良好，但规划不符、手续不全的现实，让老厂区的搬迁势在必行。

  如何在保障整治成效的同时，护航优质企业持续发展？奉贤区规划资源局联合青村镇政府，创新探索工业上楼的盘活路径，他们启动市、区、镇、企四级联动，组建专项工作组，引导企业在青村镇规划产业社区内新受让一幅工业用地。

  今年7月，新项目地块顺利完成出让，企业将在此投资3亿元，建设浦东线缆集团新能源电缆高端制造项目生产基地。最引人注目的是，新厂区规划容积率高达3.0，通过建设多层高标准智能生产车间，实现工业上楼的集约化发展。新项目将聚焦新能源汽车电缆、军工电缆等高端产品，预计达产后年产值可达30亿元，年纳税5429万元。这一举措，既稳妥化解了历史遗留用地难题，又为企业搭建了转型升级的全新舞台，实现了土地资源的高效重置与产业能级的跃升。

  青村镇浦东线缆集团生产基地项目效果图

  对金汇工业园区的欧诺信（上海）科技发展有限公司来说，工业上楼不仅是容积率的数字跃升，更是空间功能的智能化升级。在园区新建厂房项目上，欧诺信结合产城融合的需求，采用以灵活布局与高效融合为特色的低多层工业上楼方案，成功解决了工业建筑在跨度、荷载和层高方面的技术瓶颈：厂房最大层高可达6.5米，最大跨度达13.1米，最大荷载满足2吨/平方米的要求。通过标准化、产品化、装配式的先进建造技术，项目将生产、研发、办公、仓储等功能进行了一体化整合，不仅大幅提升了土地利用效率，更打造出一个超越工业4.0标准的现代化智造空间。“工业上楼模式下，空间布局更能符合高端制造业的技术需求，实现土地立体化利用的价值最大化，对园区和企业来说，是一场双赢的选择。”企业负责人表示。

  金汇镇欧诺信“工业上楼”项目效果图

  “换”出新动能，腾笼换鸟释放低效地升级潜能

  在金汇镇，一片曾经聚集了施爱塑料厂、金汇橡塑制品厂等5家老企业的地块，一度是低效利用的痛点所在。这里厂房长期出租，生产经营活跃度低下，物业设施老旧破损严重，违法建设、违规经营问题突出，这不仅造成了土地资源的浪费，也制约了区域产业能级的提升。为盘活这片低效用地，金汇镇与区规划资源局联手出击，打出一套腾笼换鸟的组合拳，他们一边优化地块规划指标，提升土地利用潜力；一边提前介入招商，精准对接优质企业需求；同时，依托违法建设专项整治行动，高效完成了地块的动迁收储工作。6月，这片经过整合的土地成功出让给了臻悦包装科技有限公司用于智能化高端包装生产线建设，地块容积率提升至2.9，预计亩均税收将超过百万元，不仅实现了土地综合效益的跨越式提升，更是为区域引入了先进的智能制造力量，成为驱动区域经济增长的新引擎。

  金汇镇臻悦智能化高端包装产业项目效果图

  腾笼换鸟的成功秘诀在哪？奉贤区局相关负责人回应说，“不是盲目的腾旧迎新，而是通过规划引导来推动优质产业项目落地，本质上是在为产业升级提供空间保障。”

  在杭州湾开发区，一座聚焦基因药物研发的“东方美谷·生命信使”产业基地于今年3月正式启用。作为奉贤区布局生物医药前沿领域的首个专业型创新载体，该基地深度依托区域生命健康产业基础，重点培育小核酸药物等尖端赛道。引人注目的是，基地内由行业龙头兆维奥利打造的研发生产基地，预计可实现年产值40亿元。而就在两年前，这片承载着产业梦想的土地，还是一片沉寂的低效地块——2016年当地化工企业关停后，因地块规模过大、单一项目难以消化，土地陷入长期闲置困局。面对这一典型低效用地，奉贤区以低效产业用地“两清单一盘活”专项行动为契机，确立腾笼换鸟的转型路径。通过政府主导收储、再市场化出让的更新模式，结合区域四大主导产业规划精准招商，成功引进兆维奥利等标杆项目。政企联动之下，昔日的闲置厂房已蜕变为基因药物研发与生产的聚合高地，不仅实现了土地资源的涅槃重生，更成为奉贤产业新旧动能转换的示范样板。

  兆维奥利研发生产基地改造后实景

  奉贤区在低效产业用地盘活攻坚中，不仅实现了区域内产业的凤凰涅槃，更探索出一条具有普遍参考价值的盘活路径。在盘活机制上，奉贤强调政府主导与市场协同的相互驱动，引入优质市场主体，实现了资源优化配置和效益最大化；在盘活路径上，奉贤强调空间重构与产业升级的双向赋能，通过工业上楼与腾笼换鸟，让“小散乱”地块蜕变为产业高地；在盘活目标上，奉贤强调破解难题与服务发展的双重成效，在解决历史遗留问题、消除安全隐患的同时，始终着眼于护航优质企业成长、服务区域经济高质量发展。

  展望“十五五”，奉贤区将持续深化低效产业用地盘活改革，以更大力度破解空间制约、以更高标准培育优质产业为区域产业能级跃升注入强劲动力，在高质量发展的赛道上勇毅前行，书写更多存量焕新、产业蝶变的精彩篇章！