还未验收拿到竣备证的已售小区整改

  来信日期：2025-08-14

  信件内容：

  周浦碧云澧悦小区共计可售套数800+套，已售套数700+套，小区目前还没有验收拿到竣备证。但是小区目前出现诸多问题涉及整改，但是开发商一致以任何更改都需要100% 的业主同意才可以整改为由拒绝整改，因此想咨询几个问题：

  1、如果涉及到外立面整改，材料由涂料换成铝板，竣备前整改是否需要100%已销售业主同意？竣备后整改是否只需要按照民法典中相应规定投票同意即可整改？

  2、如果根据民法典相关规定通过竣备后整改，并且正常报规公示，后期是否会因为被举报被定义为违章改造，勒令拆除或者限制出售权？

  3、其他如车库整改装修，安装车库顶棚、楼梯加装瓷砖、电梯厅加装空调，入户厅更改墙面装饰，小区门头更改，小区内道路材质更改、小区内绿化更改是否在竣备前更改都需要100% 业主同意？竣备验收后更改是否也都需要100% 业主同意？

  回复日期：2025-08-18

  1.竣工规划资源验收前，对项目中已经预售、销售的建筑物单体立面等的变更，建设单位应取得该建筑物中所有户的同意。竣工规划资源验收之后，已经竣工验收备案的建筑单体调整立面的，不属于规划许可变更，不适用本文件。

  2.竣工规划资源验收后，未转移合法占有的，建设单位是权利主体。如需改变建筑立面，应申请办理相关建设手续。建设单位申请施工许可是否需征询所有户的意见，由建设管理部门确定。转移合法占有的，权利主体为该栋建筑的全体业主，改建应符合《中华人民共和国民法典》的相关规定。履行相关建设手续的，不属于违法建设。

  3.对已经预售、销售项目中的道路、绿地、公共场所、共用设施等的变更，建设单位应当经已发生预售、销售部分建筑面积过半数且占总数过半数的户同意。其中，加装电梯瓷砖、加装空调、入户厅内墙面装饰、道路材质更改等不属于规划许可范畴。上海市规划和自然资源局2025年8月18日