张园焕新如何赋能“千亿商圈”建设

  2024年07月10日 解放日报

  2023年国庆长假，位于南京西路商圈的张园成为市民游客热衷打卡的观光游玩地。

  党的二十大报告指出，“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，同时强调“加大文物和文化遗产保护力度，加强城乡建设中历史文化保护传承”。随着上海城市化进入新阶段，以往大拆大建的城市发展方式，已经逐渐让位于更注重城市内生发展和品质提升的城市更新方式。这一方式的转变，不仅是城市高质量发展的内在要求，也是城市发展实践与理论研究关注的又一重要领域。

  张园是曾经的“海上第一名园”，是海派文化的策源地之一。现今，张园是上海推进城市更新和高质量发展的实践地。历经四年的保护性修缮，张园西区于2022年11月焕新揭幕，凭借历史建筑“修旧如故”和文商旅融合等方面的出色成效，成为上海乃至全国较有影响力的文化商业地标，为赋能南京西路“千亿商圈”打造，持续助力静安国际消费中心城市示范区建设发挥了积极作用。

  在张园，修旧如故的石库门里弄不仅成为上海中西合璧的建筑新地标，更成为老旧街区改造以及“城市更新”的新范本。

  创新动因

  上海是我国城市化进程起步最早的城市之一，城市建设发展模式率先从外延扩张进入内涵提升、大规模增量建设转向存量更新为主的阶段，对于城市更新的探索也处于前列。作为上海首个保护性征收的城市更新项目，张园建设在理念、规划、政策、机制等多方面需要进行创新突破、先行先试，更新工作面临诸多的难点和问题。从宏观层面而言，主要集中在以下方面：

  （一）以何种理念引领张园城市更新工作？随着城市发展模式由“拆改留”转向“留改拆”，坚持“留改拆”并举、以保留保护为主成为旧区改造、城市更新的主导方案。在此方案下，需要结合张园实际确定针对性的更新理念，以更好地实践城市更新新模式，达到人民生活改善与老建筑活化利用的双赢，实现土地的集约利用、城市功能和品质的完善提升，以及历史文脉的保护传承。

  （二）如何最大限度保护好张园历史建筑？张园是上海规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群，从保护历史建筑、传承海派文化、延续城市文脉的角度，需要完整地保护保留这一历史文化遗产，原汁原味地还原历史风貌，这对于保护修缮的方式、方法、技艺、手段等都是极大的考验。

  （三）如何通过张园焕新激发南京西路“千亿商圈”活力？张园项目采取的是“人走房留”的保护性征收模式，无法通过拆迁后“建高楼”快速回收开发投入，改造后如何升级业态、平衡资金、挖潜增量空间、提升运管效能等，都是在张园建设过程中需要考虑解决的裉节问题。

  主要做法

  习近平总书记在上海考察时强调，上海作为我国改革开放的前沿阵地和深度链接全球的国际大都市，要打造国际一流营商环境，激发各类经营主体活力，增强对国内外高端资源的吸引力。要完整、准确、全面贯彻新发展理念，围绕推动高质量发展，构建新发展格局。作为上海国际消费中心城市建设的核心承载区，静安区聚焦“五个中心”建设的重要使命，于2023年3月正式启动了南京西路“千亿商圈”三年行动计划，力争在“十四五”期末实现南京西路商圈零售总额突破1000亿元，在全市乃至全国率先建成“千亿级商圈”，通过南京西路商圈动能的辐射效应，持续提升上海城市能级和核心竞争力。

  张园是上海现存最完整、规模最大的中后期石库门建筑群，也是探索南京西路商圈率先迈向“千亿商圈”的重要实践地。为了保护历史建筑风貌，留存和延续城市文脉，同时改善居民生活条件，提升区域环境和功能，静安区政府全面按照城市更新理念对张园地块实施旧区改造，积极探索“留改拆并举，以保留保护为主”的城市更新新模式，于2018年启动张园地块“征而不拆、人走房留”的保护性征收，并于2020年全面完成。

  2022年11月27日，张园西区率先焕新揭幕，多个头部奢侈品品牌和多家特色概念店、中国首店等入驻，成为有影响力的历史街区高端商业地标，以建筑保护、文化融合、功能再造的城市更新良好实践，为南京西路“千亿商圈”建设注入活力和动力。

  （一）加强整体性保护，守护商圈历史底蕴。张园采取整体性保护方式，完整保留了街道界面、成片保护屋顶平面，维持弄堂原有里弄建筑肌理和空间尺度，并对老弄堂名称进行全面保留展示。依托GIS系统（地理信息管理系统）、BIM系统（建筑模型信息系统）以及温控、烟感、震动等传感器布置，建立“人防+技防”看护管理模式，实现历史建筑全生命周期智能化的管理和精细化的守护。同时，实施“一幢一策一方案”，针对性制定《张园历史建筑保护性修缮导则》，开展《张园石库门建筑预防性保护技术研究》，采用“拆、洗、修、补、整”五字工作方针和“拆解—仓储—保养—复建”运行模式，达到张园“修旧如故”的效果，尽最大可能保护还原这片石库门里弄建筑的特色风貌，赓续百年张园的历史底蕴。

  （二）挖掘人文性元素，打造商圈文化标签。张园通过建筑现状记录、历史资料考证和人文历史挖掘，对范围内42栋170幢建筑全覆盖建立“一幢一档”房屋档案，包括建筑概述、历史与现状图纸、物业与影像资料、历年修缮记录及工艺工法、保护性修缮控制建议和人文口述等九大类内容，既全面、详实地留存了建筑资料，也为延续建筑生命、挖掘建筑故事打下扎实基础。在活化利用过程中，凸显“文化为魂”理念，充分结合张园文化特色和历史底蕴，积极引导入驻品牌将自身品牌文化与张园建筑文化及其所代表的海派文化相结合，通过打造特色创意空间、举办先锋潮流活动、发行限定首发产品等，实现品牌与张园文化内核的有机融合，在传承历史文化的同时，塑造自身特色，提升商圈核心竞争力。同时，编制张园文化发展行动计划，通过设立澎湃城市更新大会永久会址、启动实施张园全媒体传播计划、出版《海上名园——张园与海派文化》等举措，大力挖掘用好张园的文化元素、讲好张园故事、提升文化自信。

  （三）推进一体化利用，提升商圈功能品质。张园在总体规划的基础上，开展地下空间专项研究，协同推进地上地下一体化开发，实现空间复合高效利用。一方面充分利用地上存量空间，包括对室内空间结合历史保护四类要求重新置换结构，在保留外立面风貌的情况下，满足商业大空间和楼面楼板平层的需求；将南天井原先独立的内院全部打通，形成可以巡游的游廊，增加建筑空间灵活性和通透性；合理规划各种设备管井及外机，腾出晒台有效空间，形成独特的屋顶露台景观等。另一方面大力挖潜地下增量空间，在历史建筑原位保留保护的前提下，采用原位基础托换、建筑移位等低扰动、低影响技术，建设8万多平方米的地下空间，建成后将极大缓解张园及周边停车难问题。拓展大量的商业与公共空间，实现中心城区土地节约开发利用。同时，张园东区地下三层将实现贯通，满足张园地区的商业、配套用房等功能，实现地上、地下空间贯通及与周边商圈、楼宇的互联互通，构建功能复合的高品质、现代化的卓越街区。

  （四）实施多主体运营，凝聚商圈建设合力。为最大限度赋予城市更新项目商业和文化价值，张园引入了多主体的合作运营模式。其中，在商业板块与太古地产合作成立张园商管公司，对标最高标准、最高水平，联合开展张园项目的品牌招商、营运管理、市场策划等。西区商业瞄准国际顶尖品牌，与三大奢侈品集团建立紧密合作关系，自开业以来，累计与25个国内外知名品牌签订租赁协议。同时，注重首店、首秀、首发效应，成功入驻多家国际知名品牌首店，成为迪奥等众多高端品牌新品首发地，举办了数场全球首展、中国首秀活动等。在酒店、美术馆等板块，坚持高标准，优选国内外知名运营商。在文化板块，引入“文化合伙人”机制，通过多元主体参与，借助外部专业力量，增加商圈的文化吸引力和经济创新力。2023年12月，时值张园西区焕新一周年之际，“安垲第——张园海派文化交流中心”正式启用，成为全球海派文化交流的新载体。

  （五）促进文商旅联动，焕发商圈整体活力。作为“十四五”期间上海重大商业项目之一，张园在招商落位工作推进过程中，注重文商旅融合与创新，依托专业力量举办设计迈阿密艺术展，邀请艺术家、设计师打造“张园天井画廊”，策划“六幕拾光·张园百年”主题光影秀等，让市民游客沉浸式体验海派文化与当代艺术。在此基础上，联合市、区相关委办局，推动将茂名北路（威海路—经典茂名公寓出入口）打造成为高品质限时步行街，先后策划举办了路虎快闪博物馆、都市与自然艺术印象展、“张灯结彩 园赏佳节”国庆特展、“根与叶”时尚文化周、“龙舞丰年，花盛张园”迎春巡演等近百场高品质活动，充分释放张园、丰盛里及吴江路步行街的“大张园”整体联动效应。同时，支持举办各类品牌活动，有效激发市民游客消费新动能，提升静安首发经济的质量与内涵，打造城市更新与文化艺术商业新地标。

  实际成效

  张园项目依托南京西路“千亿商圈”国际消费中心城市示范区建设，其高质量发展逐步实现了从“施工图”转化为“实景画”，呈现出“历史文脉传承和现代商业复兴”的强劲生命力，社会知名度、美誉度不断提升，商圈效应持续放大，形成了打造中国式现代化城区样本的生动实践。

  （一）成功打造文商旅融合新地标。开业以来，张园西区通过入驻多个国际知名品牌，培育了“首店、首发、首秀、首展”的沃土，成为众多高端品牌的新品首发地。茂名北路限时步行街在市、区商务委的大力支持下，积极承办2023年度“五五购物节”、全球新品首发季和“拥抱进博”首发季活动，为张园带来了高净值客群和新消费体验。凭借承办各类文化艺术活动，透过多元化创造力和文化视角发动时尚“引擎”，一跃成为上海中心城区商圈的又一网红打卡点，有效推动了张园西区的品质升级和东区的焕新回归。西区运营一年多以来，人流量不断增长，日均客流为3万人次，峰值客流为8万人次；周末节假日带动周边商圈人流量较以往提升约40%，茂名北路沿街商户营业额平均提升近20%。

  （二）加速文化价值与社会价值融合。张园以其高品质的展现力，让丰富的商业业态与多元的文化体验互为补充，让“人民城市”近悦远来，让“上海文化”品牌更加璀璨。张园自西区开业至今，已先后荣获了多项社会殊荣，包括：全国首席质量官质量变革创新典型案例、WWD HONORS年度时尚零售产业成就者奖、第四届上海市建筑遗产保护利用示范项目（活化利用类）、第六届广州城市创新奖专家推荐项目等奖项。在《张园历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》基础上形成的《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》，已作为上海市地方标准正式实施，成为全市该领域的首个地方标准，为上海乃至全国的旧区改造、城市更新征收保护工作提供指导。澎湃城市更新大会永久会址和澎湃城市更新示范区相继在张园揭牌，切实发挥了张园以文化价值激发社会价值的积极作用。

  总结思考

  习近平总书记在对城市工作和宣传思想文化工作作出的重要指示中强调，要深刻认识城市在我国经济社会发展、民生改善中的重要作用，要坚持好以人为本、优化布局、生态文明、传承文化四条基本原则。因此，张园城市更新建设不仅是城市空间的改造升级，更是通过历史建筑“修旧如故”和文商旅融合等方面的创新做法，不断探索城市空间和商圈能级、文化品牌相互成就的发展理念和发展路径，为历史风貌区整体更新的同类项目提供有益的指引参考。张园的城市更新实践，充分体现上海城市治理现代化和高质量发展的卓越成效。

  （一）注重历史文化传承与融合，打造张园海派文化标志。百年张园见证了民族文化创造性转化与海派文化创新性发展的全过程，凝聚了上海在城市高质量公共文化服务体系发展进程中的集体智慧。

  一方面，在原有“一幢一档”的基础上，充分挖掘海派文化特质，推动历史风貌建筑活化利用，通过建立上海石库门博物馆、城市文创产业生态平台产学研基地等系列举措，形成“文化专家智库+文化开发者联盟”的海派文化合作机制，以及“创投建营一体+文商娱媒融合”的海派文化传承体系，切实打造海派文化标志。在再现张园海派文化经典的同时，融合新时代中国文化与全球文化，努力将张园构建为更加开放包容、更富创新活力、更显人文关怀、更具时代魅力、更有世界影响力的新时代海派文化全球交流中心。

  另一方面，联合上海相关高校团队，运用三维激光扫描技术，完成张园历史建筑的数字建模，推动张园历史文脉和城市更新全生命周期智能化、数字化。对于上海其他历史风貌区包括整体历史建筑保护工作而言，张园也提供了有益借鉴。比如，可以借鉴张园历史建筑“一幢一档”的建档流程和标准，通过档案查阅、人文口述等方式，增加对于建筑人文历史的挖掘，全面发掘有特色的人文历史元素，并纳入建筑档案。又如，基于张园数字化建设经验，可通过BIM、GIS、物联网等技术的集成应用，加快推动全市优秀历史建筑管理数字化转型，以科技应用手段为城市更新项目提供更多文化积淀。

  （二）突出文商旅联动效应，激发张园地区消费动能。围绕“习近平文化思想最佳实践地行动方案”和“上海文化”品牌新一轮行动计划，积极引导入驻品牌、展示活动等与张园建筑文化、历史元素的有机结合。同时，要综合考虑张园文化传承、既有业态布局等因素，研究制定高品质的商业文化业态布局方案，紧扣产业与消费结构升级，突出街区空间公共属性，联动周边商圈，以海派文化空间促进商业空间的活力，进一步激发市民游客的消费热情，打造重历史文化、强沉浸体验的城市更新商业文化地标。提高统筹谋划和协调推进能力，在张园进一步落实“文商旅”的协同发展，展现文化为魂的城市更新示范。

  （三）注重改革创新产业链，提升城市持续发展能级。通过优化创新创业生态链，让创新成为城市发展的主动力，促进基础设施互联互通，释放城市发展新动能。未来，张园业态分布将进一步基于“海上第一名园”历史底蕴，以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架进行规划布局。西部区域将继续坚持多元参与机制，大力引入优质品牌新品活动、沉浸式文化体验等项目。利用茂名北路、丰盛里、吴江路等商业地域优势，持续推出高品质文化艺术活动，打造可漫步、可阅读的公共文化艺术街区格局。正在建设中的东部区域共计29幢建筑，其中优秀历史建筑1幢、区文保点20幢、保留历史建筑5幢、新建建筑3幢，预计于2026年年底竣工运营，对社会各界开放。届时，将设置世界顶级办公、酒店、住宅和文化场馆，并将在历史建筑原位保留保护的前提下，建设8万多平方米的地下空间，实现业态联动，功能互补，进一步优化营商环境，形成丰富多元的南京西路商圈新格局。

  未来要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，持续深入贯彻落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，秉持开放包容、坚持守正创新，将新发展理念贯穿于张园西区运维管理和东区工程建设全过程。同时，不断运用南京西路商圈区位优势，推动优质资源创造性转化、创新性发展，通过业态升级、空间品质提升，以及规划功能完善，进一步重塑张园历史风貌魅力，致力于将其打造成为践行人民城市重要理念、彰显上海城市软实力的重要窗口，助力上海建设习近平文化思想最佳实践地。