向存量空间要资源、要品质、要效率——静安区走马塘区域整体转型更新

2024-02-18 静安区规划资源局

  党的二十大明确，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。静安区始终坚持“四个放在”，努力“在高质量发展上成为典范”，在盘活存量空间资源方面，坚持政府引导、市场运作、公众参与，创新盘活路径，落实产业园区“一园一策”，更好地挖掘和释放发展潜力。

  自2020年起，为进一步统筹地区发展，向存量空间要资源、要品质、要效率，静安区率先启动中环北沿走马塘0.6平方公里整体转型更新工作。走马塘区域，坐落于上海两根交通大动脉——中环线北沿和南北中轴线（共和新路南北高架道）西侧，是静安区市北高新园区重要组成部分。区域内现状工业仓储用地，经过近几年的转型已经大量减少，但仍然存在产业发展水平相对较低、产业用地空间整体偏少、公共空间环境品质较差等低效用地问题。 

  走马塘区域规划用地示意图

  规划引领，倡导区域整体转型

  静安区单元规划明确走马塘是市北高新园区产业服务平台、公共空间纽带、共享社区样板，致力将走马塘打造成为高效复合的创新社区、混合多元的活力社区和开放流动的生态社区。在对区域业主进行更新意愿问卷调查的基础上，静安区通过建立“多方参与+规划资源一体化”的协同推进机制，形成走马塘区域更新规划和城市设计方案，并通过开展全覆盖的产业空间调查和经济测算明确区域更新改造成本和收益，形成了规划引领、尊重意愿、更新模式统筹的开发时序方案和四大专项行动计划，提出符合区域产业特点的“一地一策”。一方面，鼓励园区平台与街镇合作，组织区域内零星用地权利人，整体实施转型更新；另一方面，增加规划弹性，提高产业用地功能适应性，在确保公益性设施指标前提下，根据转型路径与开发主体不同，在功能兼容前提下实现用地性质转换。

  多方参与，推动产业空间多样化

  静安区规划资源等部门联手园区管委会，在研究制定更新方案的同时，同步开展具体地块的更新谈判推动工作，在发挥政府主导作用的同时，鼓励园区平台、国有企业等市场主体参与产业空间更新，实现社会、企业、政府共赢。至2023年底，已成功实施推动了信谊药厂、上勤汽车、城建水务地块自主转型，百联的申林木业地块与市北平台公司联合转型等，完成了共和新路3550号等地块收储协议签订，形成一批具有区域特色的盘活更新项目。

  走马塘区域已推进实施项目

  其中，城建水务地块原为隧道股份下属城建水务集团使用，静安区与隧道股份新设立的资产管理公司（上海建元资产）达成一致，于2021年底签订了《战略框架协议》，推动隧道股份自主更新开发。该地块2023年10月完成土地出让，是静安区首例“交地即交证”，充分发挥了为企业减环节、压时间、降成本、优流程的作用。低效产业用地盘活实施更新后，该地块建筑面积从0.54万平方米扩容至近1.8万平方米，项目功能定位为以大数据、云计算、生命健康等产业为主的企业总部，助力打造市北数智生态园及市北高新民营企业总部集聚区。同时，该地块与上勤汽车地块相邻，建设方案充分考虑地下空间两地块的共用共建事宜，最大化充分利用土地资源。

  城建水务地块更新前现场照片

  城建水务地块更新后项目效果图

  “锈带”到“绿带”，聚焦区域品质提升

  为加速走马塘区域转型工作，除全力推进各地块转型外，自2022年起，静安区开展走马塘河道和绿化景观研究，旨在提升地区整体空间景观品质。优先布局沿彭越浦、沿走马塘框架生态廊道，贯通滨水步行空间，形成规划区生态本底框架。推进规划区内重要核心公共绿地实施，改善片区空间环境品质。完善了河道两岸景观、生态、公众休憩及公共服务的功能，显著提升了沿线水环境和公共空间品质。

  下一步，静安区将继续以存量低效用地盘活工作为抓手，结合同步开展的静安区市属国企“四个一批”等相关工作,积极推动存量土地资源盘活的生动实践，促进存量土地资源的高效利用，认真贯彻落实高质量发展的战略部署，向存量空间要资源、要品质、要效率。