工业遗产涅磐重生，从老厂房变为新地标

2024-03-07 嘉定区规划资源局

  在资源环境紧约束背景下，新一轮的存量土地盘活不仅针对居住环境改善和增容扩建，也要关注商业、办公、工业、研发、公共服务、风貌保护等多种业态的协调和统筹。“真新南四块”的更新盘活，是嘉定区践行“人民城市”理念，传承历史文脉、盘活存量资源、提升城市能级和治理水平，实现城市空间重构和活力提升的一次积极探索。

  工业遗产有机更新

  “真新南四块”，位于嘉定区真新街道，东至西浜、西至外环线、南至吴淞江（苏州河）、北至金沙江路，总占地面积为36.28公顷（含长宁区3.34公顷），滨河岸线约0.6公里。

1.png

  地块位置示意图（红线范围内）

2.png

  “真新南四块”原是一个传统工业集聚区和物流集聚地，土地权属情况复杂，国有土地与集体土地交错，分属上海纺织、上海交运和上海电气等多家大型市属国企和本地集体企业，大量建筑处于空关闲置状态，土地使用状况低效粗放，区域缺乏发展活力，但老码头、旧厂房的历史肌理和格局保存较为完整。

3.png

  地块原权属状况

  在上海市规划资源局主办的“上海城市设计挑战赛”中，嘉定区向全球优秀设计师征集“真新南四块”城市更新设计方案，调整该区域规划布局，积极打造苏州河北岸新地标。

  城市地标焕然新生

  根据新规划，“真新南四块”包含“航空智谷”、“真新通航”、“苏河源综合公园”三个具体项目，通过同整个苏河源生态建设有机结合，对范围内的土地、房屋及附属资产进行整体升级，探索存量工业用地更新转型，融合生产、生活、生态空间，带动地区公共绿地建设与滨河空间开放，推动区域整体更新。

4.png

  地块效果图（公园项目）

5.png

  航空智谷及真新通航项目效果图

  项目建成后，“真新南四块”将成为苏州河畔新地标，为周边居民提供更加安全便捷的商办活动场所和更加智能化的休闲体育服务。同时，结合智能声控、炫彩灯光秀等新理念、新技术的运用，历史工业遗存得以保留重塑，苏州河边再添活力新空间。

  存量资源全面盘活

  航空智谷与真新通航产业项目，原为旧厂房和旧仓库，土地利用效率低下。嘉定区政府与企业积极沟通，通过收储后公开出让的方式，完成存量资源的盘活再造，赋予建筑空间全新的研发办公功能，同时配套咖啡厅、餐吧、便利店等商业设施，利用建筑退台设计配合景观形成屋顶花园，使室外景观与室内空间相互融合。

  航空智谷项目由上海电气、久事集团及东方国际三家市属国企联合开发，总投资28亿元，占地面积约4.3公顷，总建筑面积279218平方米，其中7820平方米原有建筑通过带房出让方式予以保留。项目计划于2026年3月竣工，预计建成后年销售收入达31万元，年税收3亿元。

6.png

  航空智谷裙房透视图

  该项目是上海市“一江一河”重点项目，项目定位为航空航天产业+5G+大数据的“航空后服务端”，集聚航空航天产业链的优质企业和高端人才，计划打造成产城合一、新旧融合、开放共享的航空航天服务产业园区，建成沪上唯一集航空、高铁、地铁、公路和水运为一体的综合交通枢纽园区，全力承接大虹桥的“会展+贸易”的溢出效应。

7.png

  航空智谷沿街透视图

  真新通航项目由嘉定国资集团与真新街道共同打造，占地面积9749平方米，总建筑面积超58000平方米，容积率4.2。

8.png

  真新通航项目效果图1

  项目为两栋双塔建筑，取名为城市之翼，设计灵感来源于飞机的双翼。项目总投资约6.5亿元，计划2024年底建成。预计建成并投入使用后，年产值达到8亿元、年税收超6600万元。

9.png

  真新通航项目效果图2

  项目将围绕“航空科技、智慧智能”两大主题，形成以“通用航空科技”为引领、以“智能+”为特色、以“生态链+”为支撑产业的前沿新兴产业高地，将“工业锈带”变为“生活秀带”，通过‘基金+基地’的运营模式，致力于通用航空产业链的上游研发设计与下游后服务市场两大环节，助推区域经济高质量发展。

10.png

  真新通航效果图3

  滨水空间活力重塑

  苏河源综合公园，总占地面积约21.45公顷，绿化面积约15万平方米，整个公园将结合植物设计以及建筑的高低变化，打造丰富的地形空间。

11.png

  苏河源公园

  园内设置缤纷花海、樱花枫情水岸、西区花园等11个主要景观节点，并建设一座总建筑面积约2.75万平方米的体育中心。将传统体育、新潮运动、亲子互动、休闲生活等功能集于一体。

12.png

  公园平面图

  公园内还将建设2条环线和6座桥梁，绿道总长约8千米，完善“一江一河”规划中苏州河滨河慢行系统。范兰浜将贯穿整座公园，打造有林有水，多样化的游玩体验。

13.png

  公园效果图

  作为生产、生活、生态“三生”融合的大型综合公园示范样板，苏河源综合公园将成为集公园绿地、体育生活、休闲休憩为一体的公共服务空间，更好满足周边社区、企业、团体的活动需求。

  项目主体建筑预计在2024年底前结构封顶，整个项目计划2025年年中完成建设。

14.png

  公园效果图

  随着新增建设用地空间资源逐年减少，发展向存量用地要空间的需求更加迫切。统筹城市的经济密度和空间品质，实现产业用地的低效盘活，“真新南四块”探索出一条新路径。

  今后，嘉定区将继续以规划为引领，以资源利用效率提升为目标，持续优化土地资源配置，推动嘉定建设成为产业兴旺、生态宜居、产城融合的品质城市。