做好当代低效用地盘活的“庖丁”，金山区全面推动“存量”转型换“增量”发展

2024年11月08日 金山区规划资源局

编者按：

  党的二十届三中全会对存量土地盘活和产业用地治理提出明确部署和要求，指出要“优先保障主导产业、重大项目合理用地”，“盘活存量土地和低效用地”，“开展各类产业园区用地专项治理”。十二届市委五次全会明确提出，“要健全推动经济高质量发展体制机制，健全因地制宜发展新质生产力体制机制”。为落实党的二十届三中全会以及市委五次全会精神，2024年，本市围绕五个中心建设，聚焦高质量发展，全面实施产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，加速推进低效产业用地盘活处置，为培育新质生产力提供空间要素保障，引导全市产业用地利用不断迈向更高水平。在此过程中，各区开展了广泛、生动的实践探索，涌现出一批低效产业用地盘活处置的鲜活案例，近期将通过公众号陆续推出，为本市产业用地高质量利用提供借鉴和参考。

  做好当代低效用地盘活的“庖丁”，

  金山区全面推动“存量”转型换“增量”发展

  金山区是我市传统产业基础扎实的实体经济承载区，也是优化城市空间格局、推动核心功能向长三角南北两向辐射的重要门户。“十四五”期间，在明确南北转型用地总量和结构的前提下，金山区鼓励和引导各项转型工作，开展土地节约集约利用，加大存量建设用地挖潜深度，加强低效闲置土地处置力度，优化产业用地空间布局，推进存量工业用地“二次开发”，加快重点工业企业项目落地，让“好项目不缺土地，好产业不缺空间”。

  HJ地块盘活利用就是在此背景下的一次典型实践：

  在碳谷绿湾园区的金瓯路边上，有一幅常年空置的土地，由于地块交通位置好、面积大（近37.3亩），长期空置的现状让园区和土地管理部门如鲠在喉。据悉，在2006年地块出让后，HJ公司因规模有限，仅开发了三分之二土地，剩余部分就这样一直静静“躺”着，未产生一分效益。园区多次就地块盘活与企业对接，都因价格及企业对全生命周期合同的顾虑而无果。

  原HJ地块盘活前现状图

  2023年，HJ地块盘活迎来曙光。

  2023年1月，金山区规划资源局走访企业调研产业用地发展突出问题，期间多家企业不约而同提出企业虽有盘活发展意愿，但对于全生命周期管理合同中约定的税收、产值、投资强度等要求有顾虑，HJ企业也是其中之一。

  2023年3月，针对走访中发现的问题，金山区规划资源局修订完善全生命周期管理政策，鼓励进一步盘活存量产业用地，支持采用节余土地分割转让等方式利用存量土地实现项目落地。园区部门抓住契机，积极推动原权利人进行节余土地分割，第一时间联系到企业，一方面宣讲政策，详细解释全生命周期管理的初衷和本意；另一方面沟通企业在新支持政策下是否同意分割转让地块，逐步打消企业顾虑，解开企业心结，为进一步推动地块盘活奠定了基础。

  同年9月，市规划资源局发布上海市产业用地综合绩效评估和分类处置行动方案等文件，将低效产业用地盘活作为工作的重点方向，要求在摸清底板的基础上推进政策和机制创新。借助市级政策以及专项行动的“东风”，区规划资源局将HJ地块纳入低效处置清单内，盘活方式定为节余土地分割，与园区合力，重点推进。

  2024年1月9日，地块盘活传来好消息，上海伟星咖乐新材料有限公司签订出让合同，正式入驻地块，解决了园区多年来的“痛点”。

  新项目位置示意图

  在此次盘活实践中，金山区规划资源局认真倾听企业诉求，通过调整区全生命周期管理实施细则，对于需保留地块在符合环保、安全、产业导向等基本要求前提下，由园区管理部门出具明确意见并报区产业部门同意，调整地块面积后按原合同相应要求签订补充合同，解决了企业不愿意分割转让的问题，最终实现了地块盘活。

  新项目效果图（设计方案）

  项目建成后鸟瞰图（设计方案）

  盘活前后对比图

  节余土地分割转让只是存量盘活方式之一，在实际工作中，还需根据地块实际情况“对症下药”，如有的地块属落后淘汰产能，有的地块属无序租赁，有的地块属经营不善等，适用的处置路径有土地储备、统租统管、城市更新等不一而足。因此，对于低效产业用地盘活这个课题，金山区规划资源局边实践边总结，根据《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（1.0 版）》中多种政策工具，总结了一套工作口诀，为后续低效用地盘活创建了示范“模板”。

  一是“拼”字诀：活用土地储备方式盘活，运用“豆腐块”式的小地块收储合并。针对部分小地块难以进行高质量二次开发利用的“痛点”，指导园区对20亩地以下的小集中区进行合并收储，“碎片化”整合后为新项目引入腾出空间。

  二是“切”字诀：巧用节余土地分割转让，分割“占多用少”低效用地。针对部分企业土地利用不充分的现状，采取了节余土地分割方式，区规划资源局各部门聚力联动，对照企业需求，对标现行规范，做好“切”的规划调整。

  三是“嫁”字诀：针对部分企业待价而沽的心态，由园区积极嫁接引入市场优质项目，在符合规划和产业导向的前提下，通过股权变更等形式，让大鱼吃小鱼，形成短平快的收储节奏。

  四是“收”字诀：妙用园区平台回购，针对部分收储难度较大的企业，通过采取“引导+倒逼”的方式联合多部门，直接回购闲置低效土地。“腾笼换鸟”逐步显露成效，前期清退的空巢陆续迎来了“金凤凰”。

  如果说治大国若烹小鲜的话，那么低效用地盘活当如现代庖丁解牛，既要洞悉企业需求，找到最佳解决方案，又要对症下药，精准操刀，最终把存量土地盘好、整好、用好。