产城再觉醒，智城已迭新

  2024-02-20 闵行区规划资源局

  闵行区发展已从大规模增量建设转入存量提质增效为主的新阶段，面临着资源环境紧约束的新形势，必须通过城市更新提高土地资源利用效率，推动城市集约型内涵型发展。近年来，在市级政策引导支撑下，在市规划资源局大力支持下，闵行区一步步认识更新、理解更新、谋划更新、推进更新，以梅陇众欣区域更新为起点，积极培育城市更新项目，推进城区可持续发展。

  从车流不息的虹梅南路上拐进兴梅路，闵行区众欣产业园区正位于此。这是一个被城市“包围”的镇级产业园区，也是闵行区最早的一批镇级工业园之一，园区位于梅陇镇中部区域，东至虹梅南路、西至梅陇港、北至春申路、南至梅南路。曾经，园区每年也能贡献大量税收和租金收入，但随着时代的发展，园区现状条件已无法支撑其“服务产业功能创新平台”的新功能定位。

  通过调研发现园区存在“区位与产出不匹配、现状与需求不相符、资源与动力不统一”的问题，高能耗、低产出，面临着何去何从的问题。

  ●区位与产出不匹配。园区近邻轨道交通15号线和机场联络线（在建），紧邻虹梅高架路与外环高速，10公里范围内覆盖漕河泾、徐汇、莘庄、紫竹等产业核心区，园区内原有企业主要从事印刷、纺织服务、机械设备生产等行业，产值和单位土地产出低，能耗又远高于全镇平均水平。

  ●现状与需求不相符。园区周边多为住宅小区，原有厂房、配套办公楼等建筑与区域整体形象不契合，且原有建筑建设标准低、配套差，远远不能满足现代产业智能化需求，更不能满足现代企业对于外部环境、企业形象塑造的要求。

  ●资源与动力不统一。园区可开发建设用地面积383.85亩，共有大大小小土地权证25份。部分产权人由于资金或决策层想法等因素，提质增效动力不足，造成想进入的好企业没载体，有资源的企业不开发的矛盾情况。

  为重新焕发众欣产业园区活力、优化空间和产业升级的需要，2017年，闵行区做出众欣产业园区进行全方位整体转型的决定，开展产业策划、概念方案设计，编制形成转型方案，于当年12月完成转型认定、2019年7月取得控规调整批复，2020年办理了整个地块的土地相关手续，由此完成了镇级工业园的华丽转身。

  转型前卫星图 

  转型前厂区图

  转型后整体效果图

  规划引领 优化空间提质增效

  以城市总体规划为统领，以专业团队为支撑，以整单元规划为基础，园区先行开展整体策划，谋划区域的目标定位、功能结构、空间意向、更新路径等内容，研究明确六大规划目标：加快产业转型升级、构建配套服务平台、完善区域职住平衡、优化公共空间体系、完善慢行交通网络，推广生态发展理念。随后结合控规局部调整，开展了整体城市设计研究，合理确定区域整体空间形态、配套服务设施的比例结构、优化用地功能布局，提升区域整体品质，构建一个涵盖交流、文化、生态、活力于一体的复合型智慧园区。

  ●土地使用方面，重点将现状保留工业用地调整为科研设计用地、商业办公混合用地及公共绿地。在虹梅南路春申路西南角打造园区的发展核心，并根据园区和周边居民实际配套服务需求，增加社区公共服务设施用地。

  ●开发强度方面，结合城市设计和轨交站点覆盖分析，合理确定地块容积率。

  ●公共服务设施方面，一方面，基于区域整体考虑，增加社区文化交流中心，为园区职工及周边居民提供文化会议、展览展示、教育培训等功能，增加邻里中心并补足医疗设施缺口。另一方面，激活创新孵化，增加生产性服务配套植入，增加一处园区管理服务中心，提供包括商务服务、创新孵化、创业支持等功能，同时兼顾办公人群和周边居民的幼儿托管需要，考虑服务半径要求，在地块内综合设置一处不少于360平方米的社区托育点。

  ●公共空间方面，结合工业用地整体转型，将西侧梅陇港、外环绿地的生态景观资源引入转型区域内部，设置宽度不小于40米的绿化景观轴；完善慢行体系串联，通过增加公共通道等方式，在组团内部设置连续、舒适、活力的慢行系统。

  新设园区文化中心

  新增人才公寓

  沿河花园研发独栋

  园区邻里中心

  合零为整 统筹主体统一推进

  根据转型更新相关规定，整体转型区域内土地权利人分散的，可以通过商议的方式明确权利义务后，建立以区政府主导、原土地权利人参与的联合开发体，实施整体转型开发。

  众欣园区的存量工业用地共涉及土地面积383.8亩，共有土地权证25份。其中，镇级集体企业名下有17份，共243.7亩，社会独立法人企业名下有8份，共140.1亩。面对权利主体分散、利益诉求多元、转型目标不同等现实问题，为了确保园区转型的整体性以及转型路径的可操作性，激发各权利人参与更新项目的积极性和项目落地的有效性，合理分配转型后的土地增值利益，闵行区充分利用规划土地政策给予的操作路径，经充分论证和多方协调，最终确定由8家土地权利人（镇级集体企业）以改造用地作价入股的方式组成联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，对名下现状14幅地块统一开发，从而整合土地资源并归集开发权益，推进土地高效转型。

  为了推进园区土地资源高质量利用、服务产业发展，闵行区政府批准上海一鑫置业有限公司为园区平台公司，作为众欣产业园开发建设和运营管理的统筹平台，以充分统筹运用政府、市场两类资源，搭建政府与社会企业互相促进发展的平台，推进产业集聚发展，实现园区精细化管理、做好企业全程服务，有利于土地集约开发和高效持续产出。

  园区平台公司名下土地空间布局图（红线内）

  华丽蝶变 转型成效未来可期

  众欣产业园通过创新转型模式、升级产业方向、完善公共配套和丰富产品类型来实践转型，将一个老旧镇级工业园打造成为“功能完善、产业聚焦、产城融合、绿色发展”的智慧产业社区，推动产业能级提升、功能服务完善以及经济效益提高。

  ●产业能级提升：转型前主要为印刷、纺织服装、机械设备生产、批发等行业，转型后将集聚智能制造、节能环保、生物医药等领域的产业，加快片区内产业结构升级，提升区域内先进产业集聚。

  ●功能服务完善：转型前为破旧厂房、缺乏服务配套，转型后注重绿地景观和开放空间的建设，同时完善企业服务配套和社区邻里配套，助推产城融合发展。

  ●经济效益提高：转型前亩均税收约40万元，转型后亩均税收不低于150万元，预计首发项目达产后每年可实现属地化税收3亿元以上，将有效提升地区经济及政府财政税收。同时，项目达产后每年可贡献更高的租金收入。

  改造前破旧厂房

  改造后实景

  终日不缀步履艰，累土至山峰自现。推动存量盘活已经成为闵行可持续、高质量发展的重要途径，随着众欣等产业园区实现产业升级、品质提质、舒适向新的蝶变，闵行将不断强化实体经济空间保障、加快新旧动能转换、推进深度产城融合，向创新开放、生态人文现代化主城区加速迈进。