《上海市地下建设用地使用权出让规定》政策解读

2018-12-14

　《上海市地下建设用地使用权出让规定》（沪府办规[2018]32号）是在原《上海市地下建设用地使用权出让规定》（沪府办[2013]84号）（以下简称“原84号文”）的基础上，经政策实施评估，针对政策实施中的问题和需求，学习借鉴国际、国内同类城市相关做法，研究修订而成。在原84号文实施评估和需求调研中，各方面反映的问题和政策需求主要集中在五个方面：一是企业希望进一步降低用地成本，鼓励合理利用地下空间；二是因完善地下建设条件而调整出让合同的次数较多，办理流程需要优化；三是规划土地建管验收之间衔接不畅，地下工程用途核定标准不完善；四是历史项目过渡政策条款已不适应新情况；五是地下空间整体开发缺少配套政策支撑。

　　本次修订，坚持问题导向、需求导向，聚焦优化审批流程、审批标准和鼓励地下空间合理利用两方面：一是通过审批过程中的“三优化”，即合并办理环节、简化办理流程、完善审批标准，着力改善企业在申办地下空间土地出让事务中的办事体验；二是通过地下空间地价的“三降低”，即降低地下分层地价折扣比例，降低停车库地价参照比例，降低地下配套设施适用价格标准，切实降低地下空间用地成本。具体修订内容包括：

　　（一）重新明确了地下建设用地使用权出让范围

　　本次修订明确，按照国家土地有偿使用制度，除符合划拨用地目录范围的，其他地下建设工程都应当纳入出让等有偿使用范围。（第四条）

　　（二）优化地下建设用地使用权出让的补办流程

　　对出让前地下规划建设条件不明确的项目，优化补办流程：一是合并和优化办理环节，把建筑设计方案和规划工程许可证两个环节的补充合同调整合并为一次，把重事前审批改为强化事中事后监管，补充合同不再作为核发工程规划许可证的前置条件，而是要求企业应在工程规划许可证核发后三个月内，申请签订补充出让合同。二是简化办理程序，对于竣工验收中的发现实测超面积、但在允许误差范围内的情形，直接按原出让合同约定价格补缴土地价款，不再进行地价评估和决策，简化流程（第六条）。

　　（三）进一步完善地下工程用途核定的有关规定

　　一是进一步明确职责，根据规划管理法规和84号文已实施的做法，明确建管审批部门应将地下建筑面积分类表作为工程规划许可证的附件，综合验收部门在验收时应列明各类用途地下建筑的具体变化情况。二是进一步完善用途核定办法，针对部分地下项目配套工程没有明确的批准用途，仅作为项目配套设施使用的情况，比如设备用房等，增设地下“项目配套设施”类别，单独列计建筑面积，并明确相应的地价标准。（第七条）

　　（四）完善地下建设用地使用权基本价格体系

　　一是降低地下分层地价折扣比例，将地下二层与地下一层基本价格比例关系由60%调整为50%，地下三层及以下与上一层基本价格比例关系由70%调整为60%，鼓励适度向下开发。二是完善用途种类、降低价格标准，增加了研发、医疗、教育、文化等用途的地下基本价格；明确地下项目配套设施以项目用途为核定地价的依据，并按最低一档价格比例套用地价标准。其中，对住宅套内地下室，从按照仓储用途列计建筑面积和确定地价，调整归入“项目配套设施”类别。三是大幅降低地下停车库的地价标准，本次修订继续执行住宅配套类停车库暂免收取土地价款，并将停车库基本价格折算比例从参照工业仓储类的6%～15%，调整到参照地下配套设施类的3%～10%，充分鼓励建设地下停车库。（附表）

　　（五）统一本规定实施前后出让土地的政策适用

　　本次修订删除了84号文第十条，在修订稿第六条中明确“本规定实施前签订土地出让合同、尚未办理土地核验的项目，涉及地下工程的，也应按本规定，签订补充出让合同，确定地下建设规划条件，补缴土地价款”。（第六条）

　　对政策衔接中可能存在的已经批准建设的历史遗留项目，酌情做了细化规定：一是“2006年9月1日（不含本日）前，签订土地出让合同并取得地下建设工程规划许可证所批准的地下工程，在签订补充出让合同完善地下建设规划条件时，免收土地价款”。（第六条）二是“2013年12月1日（含）前签订出让合同，并在2018年9月30日（含）前已取得建设工程规划许可证的非住宅配套类地下停车库，免收土地价款，直接纳入出让合同的地下规划条件。”（第九条）

　　（六）完善地下空间整体开发、连通开发的配套规定

　　针对地下空间整体开发、互联互通，提出了一些配套政策：一是鼓励整体开发，由一个主体取得区域地下建设用地使用权并实施开发建设，地上建设用地使用权采取“带地下工程”方式供应，地上和地下使用权人应相互提供便利（第十条）。二是明确互联互通要求，地下建设用地使用权人应按照规划条件和建设工程设计方案明确的地下连通要求和连通方案实施建设，新项目的地下建设用地使用权人负责建设衔接段地下通道（第十一条）。