存量里“变”出15万平方米,上海这个园区开启产业蓄能的下一次转身

2024-02-29 上观新闻

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  在徐汇区钦州北路以南、桂果路以东,漕河泾开发区元创未来中心项目正处于建设进行时。30米高的塔吊下方,主楼的地上结构已经向上“生长”到近20米,建成后将与周边大楼相呼应,成为漕河泾北门户未来创新高地。

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  在上海,产业园区迭代升级的需求尤其紧迫。当下,上海提出构建“2+(3+6)+(4+5)”现代化产业体系,需要更优质的空间载体。传统模式下,产业增量是以土地增量作为支撑,通过不断扩张产业园区用地面积来实现。而在上海土地资源紧约束之下,传统路径显然不可为继。

  元老级园区漕河泾就遭遇了同样的烦恼。40年间,漕河泾从微电子科技起家,逐步发展为上海科创中心六大承载区之一。然而伴随产业能级持续提升,原先的物理空间,很难满足众多企业的需求。

  “头部企业往往需要大体量、独栋的办公空间,中型企业需要专业化共享创新平台,小微企业则需要高品质低成本空间。”漕河泾管理公司徐汇事业部总经理助理杨炯杰以生物医药为例,依托于漕河泾的产业基础与土壤,很多企业在这里孵化和研发,伴随着体量逐步发展壮大走向生产环节,往往会对承载空间产生更大的需求。“要想办法把‘优秀毕业生’留在园区,把人才留在园区。”

  留住企业、留住人才,不仅仅是一座园区,也是一座城市迫切需要解决的现实问题。实体经济是发展之根,只有留住制造业,才能推动研发,稳住就业,促进相关生产性服务业的繁荣。

  那么,用有限的“面粉”,怎么做出更好吃的“面包”?漕河泾累计开发建成空间超过90%,已无大规模增量空间,横向对比张江、紫竹,漕开发土地资源约束明显。可以说,扩大空间所依赖的土地,极为有限。

  2023年初动工的元创未来中心,可以视为漕河泾产业蓄能的下一次转身。开发区通过征收集体用地再出让,在存量用地上“变”出15万平方米建筑面积。根据规划,这里将拥有超过10万平方米的商务办公区域,既满足电子科技、生物医药等几大目标行业的高品质绿色低碳甲级办公,又满足总部企业需求的独栋办公。园区内配套6000平方米办公商业业态,以餐饮、零售及基础商务服务配套为主,服务周边商务客群。

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  更新前旧貌

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  规划效果图

  产业园区企业类型多、土地权属复杂,存量更新很难依靠单一路径,漕河泾想到了量身打造更新方案。除了自有用地转型,还通过各种合作模式,在区政府的支持下对闲置用地和低效用地进行更新开发,引入优质企业,提升土地经济价值。

  截至目前,漕河泾已经实施完成了科汇、桂谷大楼、新研大厦、新洲大楼、英业达等多个项目更新,导入商汤、星巴克、强生、嘉会等头部企业,打造出新洲大楼等中环地标,产业提升效益明显。比如,新研大厦通过城市更新二次开发,不仅实现了区域产业能级和城市形象提升,而且实现租金及营收提升18倍,纳税金额增幅达到20倍以上。

  此外,记者从漕河泾开发区总公司上级公司临港集团了解到,通过股权收购、收储后拿地、对接招商资源等方式,临港集团近年来已盘活存量产业用地约2200亩,提供160万立方米产业载体空间,预计新增130多亿元固定资产投资,取到了良好社会经济效益。