《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》的起草说明

2021-09-18 市规划资源局

2016年市规划资源局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23号，简称“出让管理规定”）和《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号，简称“存量盘活办法”）均已到期，作为产业用地全生命周期管理的基础性制度文件，其中产业准入、开竣工和投达产、绩效评估制度、土地退出机制等全生命周期管理内容仍有适用意义，现按照市政府关于落实产业用地高质量利用、推进存量产业用地盘活利用等工作要求，在延续原有基本管理制度基础上，以完善产业用地规划条件确定方式、完整表述产业用地供应体系、整合存量产业用地盘活利用路径为重点，市规划资源局研究制定了《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定（草案）》，征询了相关市级部门、各区政府、派出机构及其规划资源部门意见，该草案已在局门户网站上开展了社会公众意见征询，并修改完善，与原《出让管理规定》相比，在基本保留原有基本原则、管理职责、产业准入、开竣工和投达产、绩效评估制度、土地退出机制等全生命周期管理内容的基础上，完善情况如下：

（一）加强规划引导，完善产业用地供应规划条件确定方式

把原有以“104、195、198”区域差别化规划管理要求等内容，结合“上海2035”关于产业空间布局要求，以及最新的规划、建设管理程序优化等情况，进行了修订，包括：一是强化产业用地供应空间布局的规划引导作用，按照“产业基地—产业社区—零星工业地块”三级体系实施产业用地差别化管理，明确新增产业用地向基地、社区集聚；二是优化产业用地容积率、建筑高度、绿地率等规划指标管理方式，强调容积率、建筑高度、混合利用等按产业需求合理确定，明确产业园区内单个项目绿地率可按照园区绿化专项规划予以统筹考虑；三是简化产业用地规划条件确定程序，产业基地、产业社区内容积率、建筑高度、地块拆分合并等规划参数确定，按照所在区域适用规划实施深化程序。

（二）完整表述产业用地供应体系

在原有产业用地细分类别实施差别化供应，明确“租让结合、先租后让”探索方向的基础上，本次草案结合近年的“标准地”、先租后让实践工作，完善了产业用地供应体系表述，具体包括：一是保障产业“标准地”持续充足供应，明确通过产业用地标准化供应机制，保障产业用地持续、充足、主动供应。二是细分产业用地类型，实施精准供应，产业项目类工业用地和产业项目类研发用地采取“带产业项目”挂牌方式供应土地；标准厂房类工业用地、通用类研发用地通过公开招拍挂方式供应土地，其中出让给园区平台和领军企业的，可采用“带产业项目”挂牌方式供应；三是完善“弹性年期+有条件续期”的制度设计，细化了续期的有关制度安排，明确了按照50年年期供应的产业项目类型；四是新增先租后让的政策内容，明确长期租赁可转出让的供地方式，以及相应土地价款、出让年期的确定方式。

（三）整合存量产业用地盘活利用路径

在“出让管理规定”修订中，从完整表述产业用地资源配置、调整、收回角度，强调了提升能级、盘活转型路径，并对“存量盘活办法”未纳入“高质量实施细则”的盘活操作措施做了补充表述。主要内容有：一是支持产业项目升级改造，规划方面，按需求确定开发强度等指标，鼓励产业功能混合设置，提高单一产业用地中用途混合比例，解决企业生产研发混合需求，鼓励功能用途互利的用地混合布置；土地方面，存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款，支持节余工业用地分割转让，促进土地资源节约集约利用。二是引导存量工业用地功能转型，倡导区域整体转型，按照“统筹规划、公益优先”的原则，在区政府主导下，以原权利人为主导、引入市场主体，通过存量补地价方式按规划转型开发；引导有条件零星转型，对于未划入整体转型区域的零星工业用地，在无偿提供10%用地或15%物业后，通过存量补地价方式，按规划自行开发。 

（四）部分表述和称谓进行优化统一

一是将原文标题和文中统称的工业用地，改为产业用地。二是根据“多规合一”的要求，在文中将“城市规划”修改为“国土空间规划”；三是对涉及到的机构称谓进行了统一调整,将“市规划国土资源管理部门”、“上海市规划和国土资源管理局”统一修改为“市规划资源局”；四是对部分文字表述进一步优化，如园区平台和领军企业的定义，转让管理中关于“建设用地使用权不得整体或分割转让”改为“建设用地使用权不得整体或分割单独转让”。