关于《上海市不动产登记技术规定的补充规定》的政策解读

2021-12-31 市规划资源局

2021年3月1日，《上海市不动产登记若干规定》和《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规〔2021〕1号,以下简称《技术规定》）正式施行，对于规范不动产登记行为、维护不动产交易安全、保护权利人合法权益具有重要意义。结合法规及规范性文件施行以来的相关情况，市不动产登记机构对登记实践中出现的新情况、新问题进行了调查研究，总结了不动产登记实践经验，同时充分吸收社会各方反馈的合理性意见，形成了《上海市不动产登记技术规定的补充规定》（以下简称《补充规定》），进一步完善了不动产登记制度，有利于解决不动产登记工作中遇到的实际问题。《补充规定》的主要内容如下：

（一）关于不动产登记办理主体

《技术规定》第2.7.1条和第2.15.1条均提及申请人申请不动产登记应当向不动产所在地的区登记事务机构申请登记，上述规定考虑到了大部分企业群众的登记需求，即一般情况下登记申请应当到区登记事务机构提出，区级登记事务机构处理了绝大多数的登记业务，但仍有部分登记业务如涉及国家安全、军事机密等特殊范围的不动产登记、海域使用权登记、查阅跨区不动产登记簿信息等情形，由市登记事务机构办理，应当到市登记事务机构申请。

（二）关于共有不动产的申请登记

关于共有不动产申请登记问题，《补充规定》进一步明确了操作要求，即全体共有人申请登记时应当明确不动产权利的共有方式为共同共有或者按份共有，这样的规定与登记实务相衔接。同时，共有不动产权利人申请登记时如分别持证的，应当提交全体共有人所持有的不动产权属证书，以保证不动产权属证书信息的准确性。

（三）关于公益性公共服务设施的登记

《补充规定》明确，公益性公共服务设施申请登记的，如相关证明文件已明确公益性公共服务设施的房地产归政府或者其他单位的，但未明确相关权利人的，登记事务机构应当在不动产登记簿上将权利人记载为“待定”；如相关证明文件已明确权利人的，可由政府有关部门或其他单位申请公益性公共服务设施房地产首次登记。

（四）关于建设用地使用权、房屋所有权注销登记的收件

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款的规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。同时，依据《土地管理法》的相关规定，国家为了公共利益的需要，通过法定程序，可以依法将集体土地征为国有。就《技术规定》第4.4.6.2条规定的是因房屋征收或建设用地使用权收回而导致权利终止的注销登记的情形,提交的材料明确为“行政机关作出的已经发生法律效力的征收、收回批准文件及附图（原件）”。

（五）继承宅基地上房屋所有权的登记问题

根据《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》（自然资办函〔2020〕1344号）第36条第（2）项，非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。同时考虑到被继承人为非集体经济组织成员的情况大量存在，《补充规定》进一步明确和细化，对“被继承人非集体经济组织原成员”的，应当在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏内注记“继承取得”

（六）关于以遗嘱方式设立居住权的登记

《技术规定》第11.1.2.4条规定，受遗赠设立居住权的，申请人还应当召集全部继承人或者遗产管理人到场确认，并提交书面确认声明。该规定易产生歧义，致使当事人误以为设立居住权给法定继承人的无需全体继承人到场。因此，《补充规定》明确以遗嘱方式设立居住权的，仍要召集全部法定继承人或者遗产管理人当场确认居住权情况。

（七）关于申请居住权登记以及注销居住权登记的相关规定

《补充规定》明确，居住权的首次登记、注销登记的法律文书除法院的裁判文书外，还有仲裁机构的生效法律文书，登记机构可以依据相关仲裁机构的生效法律文书办理相应的居住权登记，也与《技术规定》其他章节中相应的条款保持一致。

最后，《补充规定》还进一步明确，原《上海市不动产登记技术规定》与本补充规定不一致的，按补充规定执行。