关于《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》修订情况的解读

  2024-05-09 市规划资源局

  《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》（沪规划资源规〔2019〕3号）（以下简称“3号文”）于2024年5月9日到期。按照规范性文件修订要求予以修订。解读如下：

  一、文件定位

  3号文是为规范本市征收集体土地房屋补偿评估工作制定的规范性文件，文件主要有两方面意义：一是与《上海市征收集体土地房屋补偿规定》、《上海市征地房屋补偿争议协调和处理办法》、《本市落实土地征收成片开发标准的若干意见（试行）》以及《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》等文件，共同构成了本市集体土地征收方面的政策法规体系；二是文件适用于本市行政区域范围内征地房屋补偿评估活动，以及相关评估结果的复核评估和鉴定，具有重要的规范指导性。

  二、修订背景

  3号文施行至今已将近5年，其在施行过程中，政策环境出现诸多变化，新《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起正式实施，《中华人民共和国土地管理法实施条例》随后于2021年9月实施，为了落实新法中关于集体土地征收的相关要求，本市也陆续出台了《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号）等政策文件，2024年1月1日起《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》正式施行，3号文相应内容需要匹配上位法的规定予以修改。同时3号文在实际执行过程中，基层征地事务机构和评估单位也反映部分条款需要完善。

  三、主要修订内容

  （一）因落实上位法规定修改的内容

  1、将“征地范围”修改为“拟征地范围”

  新《土地管理法》第47条将老法中先审批征地、再实施补偿的流程，变为了先实施补偿、再审批征地。征地报批前，必须先完成现状调查、方案公告等前期工作，并与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置签订协议。故将文件中“征地范围”改为“拟征地范围”（涉及第七、八、九、十、十二、十七条）。

  2、调整了评估专业人员名称

  根据《中华人民共和国资产评估法》第八条对于评估专业人员的定义，将文件中“评估师”改为“评估师和从业人员”（涉及第三、二十二、二十三条）。

  3、调整了责任主体名称

  修改相关表述，与《上海市征收集体土地房屋补偿规定》中保持一致。将“规划和自然资源行政管理部门”调整为“规划资源部门”（涉及第五、八、二十条）。

  4、完善从事征地房屋补偿评估机构的条件

  根据《房地产估价机构管理办法》规定，依法设立并取得房地产估价资质的机构可以从事土地估价工作；根据《中华人民共和国资产评估法》规定，评估机构应当向评估行政管理部门备案。因此修订稿完善了从事征地房屋补偿评估机构的条件，将第六条第一款修改为“从事征地房屋补偿评估的评估机构，应当依法设立并完成房地产、土地估价机构备案。”

  （二）新增信息化管理内容

  1、为今后可能实施的估价机构线上报名预留政策通道，将第九条“评估机构可以按照自愿的原则在规定的报名时间内提交书面报名文件”修改为“评估机构可以按照自愿的原则在规定的报名时间内提交报名文件”。

  2、为加强征地房屋补偿评估工作的信息化管理，在第二十条后增加条款“市规划资源部门应当加强征地房屋补偿信息化建设，实行征地房屋补偿评估信息化管理。”

  3、为落实市委、市政府关于责任评估师的要求，增加第二十四条“本市在征地房屋补偿评估活动中落实市委、市政府建立责任评估师制度的有关要求，评估师应当合理评估产权归集、建设、运营各阶段土地与物业等资产价值。”

  （三）其他修订

  1、按照《中华人民共和国资产评估法》有关规定，强化了估价师协会的自律管理职责（涉及第二十二、二十三条）。

  2、按照市委、市政府关于推进本市城市更新高质量发展的工作要求，加强城市更新专业技术支撑，本市建立了“三师”联创工作机制。为做好与城市更新中责任评估师工作的衔接，增加第二十四条“本市在征地房屋补偿评估活动中落实市委、市政府建立责任评估师制度的有关要求，评估师应当合理评估产权归集、建设、运营各阶段土地与物业等资产价值。”

  3、出于规范文字和精简表述的考虑，对个别文字进行调整修改。