关于《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》的解读材料

2024-08-14 市规划资源局

  经过近4年规划实施深化工作实践与总结，结合近期规划资源管理新要求，以及与区局业务沟通的情况，我局研究梳理了需要进一步改进、优化的事项和举措，形成《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》（以下简称“《工作意见》”），具体如下：

  一、《工作意见》的工作导向

  本次完善规划实施深化工作基于问题和目标导向，主要包括以下两方面：一是不断适应经济发展、规划资源管理的新要求，根据近期低效产业用地处置、“工业上楼”、住宅中小套型及规划住宅套数等房地产调控政策，不断完善细化实施深化操作细则，促进各区经济与建设高质量发展。二是实事求是，应对各区诉求，提高规划实施深化质量和效能，进一步梳理、研究技术要求，明确简化流程，以及需要加强前期论证、加强各级政府管理和加强公众深度参与的实施深化事项，进一步统筹好各区的发展与安全。

  二、《工作意见》的主要内容

  《工作意见》主要包括六部分，分别为“指导思想与工作原则”，“工作定位与分工”，“细化政策适用范围”，“优化政策操作细则”，“规范相关条件、要件审查”，以及“加强组织保障，健全工作机制”。具体内容如下：

  （一）指导思想与工作原则

  文件根据党的二十大和二十届三中全会精神、习近平总书记考察上海重要讲话精神，聚焦建设“五个中心”重要使命，切实践行“人民城市”等最新理念为指导思想，在工作中强化总规引领,坚持“一张蓝图”绘到底干到底；坚持高质量发展，追求城市空间卓越品质；坚持面向实施，促进项目精准落地；坚持管理底线，加强相关论证等工作原则。

  （二）工作定位与分工

  按照依规划审批项目、“先调后办”的原则，《工作意见》强调了规划实施深化的工作定位是对详细规划中实行弹性控制的指标予以确定的程序，其成果是建设项目规划许可的依据。分工方面，明确由各区规划资源局、派出机构、相关委办局（市政相关专项规划）具体负责组织实施，市规划资源部门负责业务指导和监督检查，并对上报的规划数据纳入上海市国土空间基础信息平台统一管理（图则备案入库）。

  （三）细化政策适用范围

  为进一步理顺上位规划与规划实施深化的关系，《工作意见》进一步细化了政策适用范围。一是明确了应当调整相应层次的规划，不适宜通过规划实施深化处置的情形，具体包括：1.镇总规、单元规划等规划修编对地块规划用地性质、地块边界、建筑高度等控制要素有调整，但相应的详细规划未完成修正的。2.市政设施、河道蓝线等相关专项规划对地块用地边界、规划用地性质进行调整后，控制性详细规划未作相应调整的。3.规划实施深化不符合战略预留区等控制要求的。二是明确了规划地块存在违法用地的，应先进行违法用地处置，再开展规划实施深化工作。

  （四）优化政策操作细则

  根据近期产业、住宅政策要求，《工作意见》进一步优化、细化具体项目开展规划实施深化的操作细则。

  一是鉴于近期规划住宅套数规划管理要求变化，明确土地出让前，取消控制性详细规划中住宅套数的控制要求，且无需规划实施深化。土地出让后，因平面布局、日照等原因，住宅套数在5%幅度以内调整的，无需规划实施深化，可在项目审批阶段予以落实。

  二是涉及建筑形态、品质等城市空间精细化管理的要素，例如在地块内新增非独立用地的公共停车泊位、公共空间、公共通道等调整情形，明确可简化工作流程，无需开展实施深化，可结合土地出让前评估，在土地出让合同或规划土地意见书的规划设计条件中明确。

  三是涉及因地类调整或容积率、高度调整幅度较大易引起社会系统性风险的调整内容，明确应加强前期论证，加强各级属地政府管理，充分听取公众意见，做好公众参与工作。具体包括：1.基础教育设施、社区级公共服务设施用地性质在小类之间转换”。2.基础教育设施、社区级公共服务设施调整容积率和建筑高度幅度较大的。3.一类、二类、三类住宅用地调整为四类住宅用地（社会租赁房）的。

  四是明确低效产业用地处置相关路径，依据产业用地综合绩效评估结论，分类开展规划实施深化工作。对A（鼓励支持）、B（保留提升）类用地可直接开展规划实施深化。对C（观察整改）、D（整治退出）类用地，主要包括以下两种处置路径：1.按收储收回，重新供地处置的。应提供有关土地收储、收回或征收补偿的证明材料，再开展规划实施深化。其中涉及需先对原规划地块拆分、合并再进行收储、出让的项目，存在实施深化与收储批文先后顺序的问题，可经区委区政府认定项目产业准入，并提供区产业、街镇、土地储备部门意见征询单后，开展实施深化工作。2.需要引入第三方主体盘活处置的，应征得区级规划资源和产业部门同意后，再开展规划实施深化工作。

  五是明确“工业上楼”项目相关路径，布局在产业基地、产业社区以及国家公告开发区范围内的规划工业用地，经市级产业部门认定为市级“智造空间”项目的，在符合总体规划，且满足黄浦江沿岸、苏州河沿岸、历史风貌区、机场、崇明生态岛、佘山国际旅游度假区、淀山湖风景区等特定地区限高要求前提下，对于容积率不超过3.0的，可按照实施深化程序执行，同时应根据项目具体情况，对交通影响、能源、环境影响、水资源等进行专题研究，并征询主管部门意见。

  六是明确有关市政交通工程规划实施深化工作细则另行制定。

  （五）规范相关条件、要件的审查

  针对区局、派出机构申报与业务交流中存在的两类问题，再次强调工作要求，守牢规划底线。一是深化项目可行性论证，加强项目前期情况调查和可行性论证，避免产业地块短时间内反复拆分或合并地块，重复调整容积率和高度。二是审慎研判地块拆分、规划用地性质调整的原因及影响，原则上不得因房屋、土地无法按期完成征收，通过规划实施深化拆分地块，以及调整为公共绿地、广场用地等。征收确有困难的，应由区政府、派出机构明确征收完成时间后方可开展规划实施深化。拆分后地块需单独建设的，应保证最小基地面积与用地条件；无法单独建设的，拆分地块应符合扩大用地相关规定，并供应给同一主体，避免形成边角地、夹心地，造成新的历史遗留问题和信访矛盾。

  （六）加强组织保障，健全工作机制

  针对区局、派出机构在履行部门意见征询、图则更新公示、专家以及部门评审工作程序，加强与相关部门的沟通与协同，加强政策宣传，采取座谈、研讨、走访等方式，组织开展政策进园区、下街镇，加强为企为民服务等方面，文件提出了加强组织保障、健全工作机制和落实工作责任的具体工作要求。