关于《关于购买共有产权保障住房（经济适用住房）满五年后续相关不动产登记技术规定》的解读

2022-12-28 市规划资源局

  根据《上海市行政规范性文件管理规定》，就我局修订的《关于购买共有产权保障住房（经济适用住房）满五年后续相关不动产登记技术规定》（以下简称《技术规定》），解读如下：

  一、 起草背景

  2009年我市开始实施经济适用住房的相关政策，经徐汇闵行两区试点后，于2011年起逐步扩大到全市推行。2012年市政府《关于批转<上海市2012年共有产权保障房（经济适用住房）准入标准和供应标准>的通知》(沪府发〔2012〕14号)将“经济适用住房”的名称改换成“共有产权保障住房（经济适用住房）”。按照相关规定，共有产权保障住房（经济适用住房）五年后可以上市交易，这一项工作关系到保障住房转换为商品住房这一政府对社会的承诺，也关系到市民对住房制度改革红利是否有获得感。2018年，原上海市规划和国土资源管理局颁行了《关于购买共有产权保障住房(经济适用住房)满五年后续相关不动产登记技术规定》（沪规土资规〔2018〕1号），为共有产权保障住房（经济适用住房）上市转让的不动产登记工作提供了制度基础。经过五年多的运行，已经有1000多户市民按照此规定完成了共有产权保障住房向商品房的转换，实现了上市交易。因该技术规定的有效期至2022年12月31日，考虑仍有数万户市民需要依据这一规定办理登记，亟需修订此文件。

  二、立法目的

  本《技术规定》修订的主要目的是要契合我市的共有产权保障住房的政策，确保相关不动产登记工作不断不乱，符合相关法律和政策规定。

  一是实现共有产权保障住房（经济适用住房）的闭环管理。与一般的房地产交易登记相比，2016年5月1日《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府39号令）实施前，已签约的前5批次共有产权保障住房（经济适用住房）明确采取 “有限产权”模式，政府保障机构不作为实际产权人，仅享有上市转让时按约定份额进行收益分配的权利；从节省政府税费的角度，市税务局建议采取将政府产权份额变更至小业主名下较为妥当，基于上述考虑，本次修订仍只针对前5批次的共有产权保障住房，明确适用范围为“与住房保障机构签订《上海市经济适用住房预售合同》（2009版）或《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）预售合同》（2013版），购买共有产权保障住房（经济适用住房）（以下简称“共有产权保障住房”），且取得不动产权证书满5年的产权人”。二是确保本市共有产权保障住房管理不动产登记工作的延续性。因2018年原《技术规定》将于2022年12月31日到期，从共有产权保障住房的登记实践来看，取得产证满五年后续不动产登记仍存在较大的需求，因此，为确保共有产权保障住房相关不动产登记政策的延续性，修订本《技术规定》，用以指导购买共有产权保障住房后续不动产登记的实践工作。三是增强共有产权保障住房不动产登记工作的针对性。从共有产权保障住房的相关政策沿革看，虽然名称上经历了从经济适用住房到共有产权保障住房（经济适用住房）再到共有产权保障住房的流变，但保障住房的共有产权性质未发生变化，同住人有一定的法律地位，因此，不动产登记注记规则也有相应的变化。在不动产登记实践中，还出现了同住人死亡的情形，为增强规范性文件的针对性和可操作性，对不动产登记的注记规则予以修改完善，并针对同住人死亡后续办理登记的情形予以明确。四是体现共有产权保障住房（经济适用住房）的惠民性。此5批共有产权保障住房权利人持有的上海市房地产权证中土地使用权取得方式记载为“划拨”，《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十四条规定，“取得房地产权证满5年，共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房”，为贯彻落实市政府的上述规定，《技术规定》明确了共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额的，土地使用权取得方式应当由“划拨”改为“出让”，政府优先购买共有产权保障住房的，土地使用权取得方式不变。同时不动产登记簿和不动产权证书附记栏删除“共有产权保障住房”、“经济适用房”等注记内容，并加注“共有产权保障住房转变为商品住房”，不记载土地出让年限。

  三、主要内容

  本《技术规定》主要就共有产权保障住房权利人购买政府产权份额、共有产权保障住房上市转让、政府优先购买共有产权保障住房三种情形申请不动产登记的内容和要求予以明确。具体情况如下：

  1.产权人购买政府产权份额所涉登记类别

  已签约的前5批次共有产权保障住房（经济适用住房）采取 “有限产权”模式，政府保障机构不作为实际产权人，仅享有上市转让时按约定份额进行收益分配的权利，因此，产权人购买政府产权份额的按不动产变更登记办理。

  2．土地使用权取得方式的记载

  当前本市共有产权保障住房权利人持有的房地产权证中土地使用权取得方式记载为“划拨”，《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府令〔2016〕39号，以下简称市政府39号令）第三十四条规定，“取得房地产权证满5年，共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房”，为贯彻落实市政府的上述规定，《技术规定》明确了共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额的，土地使用权取得方式应当由“划拨”改为“出让”，政府优先购买共有产权保障住房的，土地使用权取得方式不变。同时不动产登记簿和不动产权证书附记栏删除“共有产权保障住房”、“经济适用房”等注记内容，并加注“共有产权保障住房转变为商品住房”，不记载土地出让年限。

  3．不动产登记的注记规则

  根据市政府39号令及《上海市不动产登记技术规定》的相关规定，小业主办理共有产权保障住房办理转移登记的，不动产登记机构应当在不动产登记簿和不动产权证上记载不动产权利人、产权份额，注明同住人姓名，并注记“共有产权保障住房”等。因此，在小业主购买政府产权份额、共有产权保障住房上市转让办理相应登记时，同住人信息作为附记栏信息一并予以删除，不记载土地出让年限。上市转让情形中如政府优先购买共有产权保障住房申请转移登记时，则继续保留不动产登记簿和不动产权证书附记栏内“共有产权保障住房”等注记内容，删除同住人信息。

  4.同住人的权利与义务

  根据市政府39号令关于全部购房人、同住人在房屋转让时应达成一致意见的规定，且因为《关于印发<上海市共有产权保障住房供后管理实施细则>的通知》（沪府办〔2016〕78号）第十四条规定，“取得不动产权证满5年，购房人、同住人可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房”，同住人在此类保障性质的住房中具有特殊的地位，且可以购买政府产权份额或者上市转让和共有产权保障住房，因此，《技术规定》中明确，权利人作为登记申请人申请登记并提交相关材料的同时，同住人也应当全体到场提交身份证明并签字确认。对实践中存在有的同住人已死亡的情形，对此，本次技术规定明确了同住人已死亡的，登记申请人需要提交同住人的死亡证明。

  5.关于本规定的实施日期及其他事项

  《技术规定》其他内容无重大实质性的修订，仅适用于购房人与住房保障机构签订《上海市经济适用住房预售合同》（2009版）或《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）预售合同》（2013版）。

  根据《上海市行政规范性文件管理规定》，本规定自2023年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日。