关于《上海市不动产登记技术规定》的政策解读

2021-03-01 市规划资源局

  《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已经于2021年1月1日实施。2020年11月27日上海市人大通过的《上海市不动产登记若干规定》也将于2021年3月1日施行。为了全面贯彻实施这两部法律、法规，我局制定了《上海市不动产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)。

  本次《技术规定》的修订主要回应以下现实需要：

  一是遵循与细化国家与本市不动产登记立法，进一步完善不动产登记制度的需要。《民法典》新增的居住权、土地经营权等不动产权利登记，修改的抵押物转让规则；《若干规定》细化和明确的不予登记情形，宅基地使用权及房屋所有权的登记，因风貌保护、建筑保护等需要保留房屋的登记，受让划拨土地上房地产转移登记等规则，亟待《技术规定》的补充调整。

  二是契合国家与本市不动产登记改革与服务创新，进一步规范不动产登记行为的需要。按照国家和本市深化“放管服”改革、优化营商环境重大决策部署的要求，本市在推进“互联网+不动产登记”、依托“一网通办”网上办理不动产登记、部门间信息互通共享及优化登记流程、压缩办理时限等工作中形成了丰富的新举措、新成果，亟需在制度层面进一步固化、规范。

  三是总结不动产统一登记实践经验，进一步保证登记质量的需要。随着不动产统一登记工作的开展，部分制度内容随着实践探索不断完善，如不动产登记失信信息管理、未经公证的继承（受遗赠）不动产转移登记、依职权更正登记等。登记事务机构积累的实际操作经验和特色做法，也需要在《技术规定》中对相关内容进一步修改与补充。

  修订的《技术规定》承继了原《技术规定》的体例，新增了居住权登记制度，土地经营权登记制度,修改完善了抵押登记转让规则,拆分了抵押权和地役权登记制度，将“文件登记”调整为与不动产权利有关事项的记载。按照总则、一般规定、不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记和注销登记、预告登记、更正登记和异议登记、查封登记、与不动产权利有关事项的记载、特别规定、附则的逻辑顺序予以规范。《技术规定》分为19章、150节。修订的主要内容如下：

  （一）关于居住权登记

  新增的居住权章节，充分考虑不动产登记一线工作人员的需求，一是明确了居住权登记的适用情形和程序。当事人可以以合同的方式或者以遗嘱的方式设立居住权，也可以凭人民法院生效法律文书设立居住权申请首次登记。因居住权人的姓名、居住权期限、居住条件和要求、居住权人的增减发生等发生变化的，当事人可以申请居住权的变更登记。因居住权期限届满、居住权人死亡、居住权人放弃权利，生效法律文书等导致居住权消灭的，当事人可以申请居住权注销登记。二是细化了居住权登记收件材料和审核要求。考虑到居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，原则上商铺、厂房、办公楼不能设立居住权。因此，《技术规定》将收件材料中的不动产权属证书调整为记载居住用途的不动产权属证书。对于房屋共有的情形下，房屋共有人的一方为他人设立居住权的，《技术规定》明确要求其他共有人一并申请。对于在有抵押的不动产上设立居住权的，《技术规定》进一步明确需要提交抵押权人同意的书面材料。基于《民法典》已调整继承或受遗赠的规则，受遗赠于继承开始后并不能直接取得物权，《技术规定》分别规定继承和受遗赠的不同收件要求，并要求受遗赠人申请居住权登记时，还需召集全部继承人确认该遗赠行为。考虑到居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利，允许设立多个居住权必然会影响到在先居住权人的居住体验，因此，《技术规定》明确不能在同一住宅上设立多个居住权。三是优化了居住权登记业务办理流程。以遗嘱方式设立居住权的，《技术规定》明确居住权登记可以先于继承的转移登记办理，也可以与继承不动产的转移登记一并办理。遗赠设定居住权的，由居住权人申请办理居住权登记的，需全体继承人到场表示同意。已经因继承、受遗赠办理转移登记并未再办理其他处分登记的，可以申请居住权登记，但需不动产权利人同意，并无需再提交不动产权属证书和遗嘱人死亡证明。

  （二） 关于抵押权登记

  为做好与《民法典》《土地管理法》《农村土地承包法》相关内容的衔接，本次修订完善了不动产抵押权登记相关条款。一是保障抵押不动产依法转让。当事人办理不动产抵押权首次登记时，申请将“禁止或限制转让抵押财产的约定”记载于不动产登记簿的，登记机构应当予以记载。不动产登记簿上没有“禁止或者限制转让不动产的约定”的，抵押期间，抵押人依法转让抵押不动产的，依据当事人的申请，登记机构可以一并办理抵押权变更、转移登记和不动产转移登记。二是明确按照当事人的约定记载抵押担保范围。当事人对主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产和实现担保物权费用等抵押担保范围有明确约定的，登记机构应当按照当事人的申请记载在不动产登记簿担保范围栏中。三是细化抵押权变更登记类型和要求。将抵押权变更登记分成两种类型，并以列举形式细化了相应适用情形。其中，对于不动产抵押权人姓名或名称发生变更申请变更登记的，《技术规定》明确可以由抵押权人凭相应变更材料进行单方申请，最大限度方便群众办理。

  (三)关于宅基地登记

  党中央、国务院高度重视宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。2019年《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（中发〔2019〕12号）要求，“加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证”。按照中央要求，市委市政府高度重视，把“推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，落实宅基地集体所有权、保障宅基地使用权农户资格权和农民房屋财产权”写入本市《关于贯彻〈中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见〉的实施意见》之中，并作为2020年乡村振兴战略实施79项重要任务之一予以落实。但是对照中央要求，并与兄弟省市相比，本市相关登记工作的实质性进展相对滞后。本次《技术规定》的修订着重修改明确了政府组织的宅基地登记及房屋所有权登记的程序、收件要求和审核要求。同时规定了宅基地及其上房屋所有权一并申请登记、推选户代表申请登记、户成员名单在不动产登记簿中记载的规则，规定宅基地上新建房屋首次登记、转移登记。

  (三)关于土地承包经营权登记

  《暂行条例》第三十三条规定“不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行”。现在5年过渡期已到，农村土地承包经营权纳入不动产统一登记已经势在必行，为体现“三权分置”的改革精神，根据新修改的《农村土地承包法》，《技术规定》对土地承包经营权、土地经营权的登记程序、收件要求作了细化规定，并明确依法取得五年以上土地经营权的，可以持取得土地经营权的相关材料申请登记的要求。

  （三）关于继承、受遗赠的转移登记

  针对继承、遗赠的转移登记的申请材料不清晰的情形，本次修订从是否提交公证文书或者法律文书的角度，将该登记类别再进行拆分。一是有公证文书或者法律文书明确继承权的，当事人提交继承权公证书和接受遗赠公证书等经公证的材料，或者提交已经发生法律效力的判决书、调解书，登记机构据此直接予以办理转移登记。二是未提交公证文书或者法律文书的，单独增设一个登记类别。结合《若干规定》及近几年的登记实践经验对收件材料做了详细规范，并明确在登记受理前须进行材料查验、现场核验，并且就继承、受遗赠的相关事实完成公告程序后方可受理。依据《民法典》规定，对于受遗赠取得不动产的，还要提供全部继承人认可该遗赠行为的书面声明。根据《若干规定》二十一条第二款的规定，该登记类别中的公告程序前置于登记受理节点。公告期间异议成立的，登记机构作出不予受理的决定。而对于现场核验须由全部法定继承人以及受遗赠人到场的规定，主要是出于充分确认继承、受遗赠事实以及遗嘱效力的考虑。

  （四）关于不予登记

  《若干规定》结合本市实践，对《暂行条例》第二十二条规定的四种不予登记的情形进行了细化和补充，《技术规定》进一步将对申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突的、不动产属于违法建筑的、对依法查封的不动产申请抵押转移登记、不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中等不予登记的情形进行了较为详尽的规定，满足了登记实践的需要，解决了实务操作中的难题。

  （五） 关于其他权利事项的记载

  《若干规定》第三十四条明确了与不动产权利有关事项的记载范围，《技术规定》据此予以进一步细化修改完善，保留了原有“文件登记”的内涵和外延，更名为“与不动产权利有关事项的记载”，新增了土壤污染状况调查报告、不履行优秀历史建筑修缮义务的认定文件均可以记载于不动产登记簿等，具体区分为国家机关、行政执法机构、当事人三类，明确了不同登记类别的收件要求及程序要求。

  （六）关于历史遗留房地产登记

  针对部分不动产因用地和建设审批基础资料缺失、权属来源不清等历史原因，未办理登记的问题，《若干规定》第四十一条明确，应当结合当时的法律法规、政策和实际情况等因素处理，并授权市政府另行制定具体办法。考虑到市政府制定办法需要时日，但房地产总登记时应登记而未登记的土地使用权和房屋所有权的登记业务仍需要开展，故保留了相关条文，确保历史遗留房地产登记工作有法可依，工作不断不乱，持续开展。

  （七）换发不动产权属证书或者不动产登记证明的情形

  本次修订明确了换发不动产权属证书或者不动产登记证明的适用情形和程序要求，衔接了相关转移登记、变更登记同时换领动产权证书或者登记证明的要求，进一步简化程序，方便当事人。