【专家解读】“城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会专家发言摘录（七）

2026年5月12日 上海自然资源智库

  编者按

  2026年4月17日下午，上海自然资源研究中心（智库）组织举办“城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会。会议特邀自然资源部、高校、国际咨询机构、评估机构等领域的11位行业知名专家，围绕最新发布的2026版基准地价成果展开深入研讨。上海自然资源研究中心（智库）对专家们的发言精彩观点进行了梳理提炼，以飨读者。

2026版基准地价：商办用途精细调控稳市场 赋能城市更新新发展

陈 宇

第一太平戴维斯（上海）有限公司高级助理董事

  上海2026版基准地价更新成果的发布，释放出市场精细化调控与赋能城市更新两大核心信号，既稳定了商办市场整体预期，又为存量更新与资产运营提供权威依据，推动上海商办市场迈入精细运营、存量盘活的新阶段：

  一是基准地价稳中微调，重在引导资源优化配置。2026版基准地价体现了稳定市场预期与长期发展的原则，商业与办公具有合理的地价水平差异，并形成1级至11级清晰价格梯度。土地价值高度集中在前5级区域，印证上海核心区商办资源的高价值与稀缺性，既稳固市场信心，又要求企业和开发者具有更加严谨和科学性的判断能力。遵循区域功能、产业集聚与供求关系，实施“分区分类差异化”的精准调控，引导资金与资源在核心区高品质项目和外围区产业协同项目高效集聚，推动市场理性发展与活力激发。

  二是赋能城市更新，助力存量资源转型。当前上海商办市场已从增量开发转向存量更新，老旧楼宇改造、功能提升等更新需求旺盛。2026版基准地价内涵清晰，一方面为划拨转出让、存量转型、改扩建等更新项目的地价测算提供了合规依据，解决资产估值、融资等核心实操问题。另一方面精准匹配城市更新项目需求，强化鼓励物业持有导向，对符合条件、长期自持运营的更新和续期项目给予优惠支持，引导企业长期扎根区域，同时也提示更新主体要进一步综合考虑持有运营相关成本影响。

  三是提供战略研判指引，重塑商办市场发展新格局。新版基准地价全面引导商办产品向更新型、高品质方向升级，推动投资逻辑转向“核心守稳、外围靠更新与产业”的分层布局，并以权威估值体系为市场锚定稳定预期，有效降低存量更新成本，激发市场参与活力，推动上海商办市场迈向更稳健、更可持续的高质量发展新阶段。

  综上，2026年基准地价更新成果是稳定市场、服务更新的重要政策工具，将在商办市场精细运营、存量资产盘活、产业协同发展、资产合规估值等方面发挥关键支撑作用，开启上海商办市场高质量发展新篇章。