政策工具

适用情形

法规依据

操作路径

责任部门

1.土地收回

1.土地收回

1.土地收回

1.土地收回

1.土地收回

1.土地收回

1.土地收回

1-1产业结构调整

不符合国家和本市产业结构调整目录或环境污染特别严重或存在安全隐患的产业项目，通过产业结构调整促进产业用地盘活。

《上海市产业结构调整专项补助办法》（沪经信规范〔2022〕6号）第三条（专项补助资金来源） 各区应安排一定资金用于产业结构调整、淘汰落后产能的补助。其中，获得市级专项补助资金的区，应按照不低于1:1的比例安排配套资金。

第四条（专项补助范围和条件） 市级专项补助资金对于国家下达的调整任务或经市政府同意的调整专项后城市更新项目予以支持；对调整后地块或区域符合资源高效率配置和产业高质量发展要求的或已实现存量资源有效再利用发展产业的列入补助范围并采用后补贴方式加大支持力度。

（1）区产业部门开展产业结构调整的项目认定；

（2）区产业部门组织项目产业结构调整；

（3）按照相关文件要求，申请市级专项补助资金（区安排配套资金），加强补助资金管理等。

（1）牵头部门：产业部门负责认定并组织产业结构调整。

（2）配合部门：财政部门、产调办负责补助资金；区规划资源部门负责调整后的土地利用；街镇、园区具体实施产业结构调整。

1-2闲置土地收回（企业原因）

因企业自身原因造成土地闲置的，未动工开发满两年的，收回土地使用权。

《闲置土地处置办法》第四条 市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。

第十四条 闲置土地处理方式 未动工开发满两年的，由市、县国土资源管理部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

（1）区规划资源部门开展闲置土地调查和认定，下达闲置土地认定书；

（2）区规划资源部门会产业等部门拟订闲置土地处置方案，报区政府批准后，下达《收回国有建设用地使用权决定书》；

（3）收回国有建设用地使用权后，原产证注销；权利人对收回国有建设用使用权决定书不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。

（1）牵头部门：区规划资源部门，负责闲置土地调查、认定、收回。

（2）配合部门：区产业部门配合拟定闲置土地处置方案；街镇、园区负责场地清退。

1-3闲置土地收回（政府原因）

因政府原因造成土地闲置的，参照协商解除出让合同收回土地使用权。

《闲置土地处置办法》第十三条　市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。

（1）责任部门出具政府原因相关证明文件；区规划资源部门与使用权人协议有偿收回；

（2）区规划资源部门会同产业等部门拟定闲置土地处置方案，报区政府批准；

（3）签订有偿收回协议；

（4）原产证注销。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责闲置土地收回。

（2）配合部门：土地闲置责任部门出具证明文件；区产业部门配合拟定闲置土地处置方案；街镇、园区负责场地清退。

1-4出让人单方解除出让合同收回土地

违反法律法规或行业部门管理规定或合同约定的，经与受让人协商，不能达成一致，出让人单方解除土地出让合同，收回土地。

《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

《上海市国资委监管企业主业管理办法》第五条 （监管职责）市国资委依据国资监管机构职能定位，建立健全主业管理体系，履行下列职责：（四）建立主业管理监测评价体系，根据监管企业不同类型，制定定性与定量相结合的评价标准，对企业主业发展情况实施监测评价。

（1）区产业、区生态环境、区税务、区规划资源等部门分别认定不符合合同约定的产业绩效、生态环境、税收、土地利用等要求，认定合同已无法履行、合同目的不能实现，受让人拒绝协商解除合同的；涉及国有企业，由市、区国资管理部门认定企业未履行主业管理职责行为且合同无法履行的。

（2）由区规划资源部门报请区政府核发收地批文，并发出收地文书；出让人向受让人送达解除合同通知，收回土地使用权，同时按照确保权利人合法合理权益的原则，由区储备机构或镇（乡）政府落实补偿；

（3）受让人拒不交出土地的，出让人向法院申请执行。

（1）牵头部门：根据不同情况，由市、区国资部门或产业部门或区生态环境局或区税务局或区规划资源部门，分别认定主业管理、产业绩效、生态环保、税收、土地利用不符合合同约定要求。

（2）配合部门：街镇、区储备机构，负责补偿和场地清退。

1-5双方协商解除出让合同收回土地

土地出让人经与低效产业用地权利人协商一致，解除土地合同，收回土地使用权。

《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《上海市土地储备办法
》（市人民政府令〔2010〕52号）第六条（储备范围） 
下列土地应当纳入土地储备范围：

（五）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；
（六）市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

（1）区政府与受让人协商一致后，按相关规定和合同约定，基于产业用地综合价值评估等相关规定，经集体决策，确定补偿方案，签订收地补偿协议；

（2）区规划资源部门撤销原供地批文，终止合同，收回土地，注销产证。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责产业用地收回协商、区产业部门负责企业退出协商。

（2）配合部门：街镇、储备机构，负责补偿和场地清退。

1-6土地使用期限届满收回土地

以出让、划拨、租赁方式取得土地，以使用集体土地方式取得土地，使用期限届满的。

《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，可以收回国有土地使用权。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

（1）土地使用期限届满的，土地使用权利人未申请续期或者申请续期未获批准的，区规划资源部门报请区政府核发收地批文，并向土地使用人发出收回土地通知；

（2）区储备机构或镇（乡）政府等依据土地批准文件、土地使用合同约定，对权利人合法建筑物等进行补偿，签订补偿协议并腾退土地。有偿使用合同有明确约定的，按合同执行。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责土地收回。

（2）配合部门：街镇、区储备机构负责补偿、场地清退。

1-7因公共利益收回土地

1-7因公共利益收回土地

旧区、城中村改造及其他公共利益需要；为乡（镇）村公共设施和公益事业项目实施，以及不按照批准用途使用土地的，可以收回。

《土地管理法》第五十八条 为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

《土地管理法》第六十六条 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设、不按照批准用途使用土地的等情况，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十二条 依法收回国有土地使用权的，规划资源部门应当拟订收回国有土地使用权的方案，报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准。

规划资源部门应当就补偿方案与土地使用权人进行协商，协商一致的，签订补偿协议；无法达成一致意见的，由规划资源部门委托评估机构进行评估后确定补偿方案，并报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准后实施。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号) 第八条（确需征收房屋的情形） 有下列情形之一，确需征收房屋的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

国有土地：

（1）公共基础设施、公益设施项目批复后，区政府可以启动土地收回程序；

（2）项目规划用地范围内涉及房屋的，通过房屋征收程序收回土地，由区政府核发房屋征收决定；

（3）建设项目规划用地范围内不涉及房屋的，由区发改部门办理项目立项、规划部门出具规划条件后，通过公告收地程序收回土地，由区规划资源部门报请区政府核发收地批文；由公益项目主体报请区政府申请补偿价款；

（4）区房屋征收部门或储备机构或公益项目主体按规定给予土地权利人相应补偿。拒不接收补偿的，可通过公证提存等方式落实补偿;

（5）区规划资源部门根据房屋征收决定或收地批文及补偿协议，注销产证，收回土地。

集体土地：

农村集体经济组织向区政府申请收回土地使用权，按规定需要给予经济补偿的，应提前协商补偿价款。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责核发土地收回批文；区房屋管理部门负责房屋征收决定书核发。

（2）配合部门：区发展改革部门负责项目立项；区储备机构、街（镇）负责补偿；涉及集体土地，农村集体经济组织负责用地申请。

1-8节余土地分割转让

规划核定可以分割转让的存量节余产业用地（可带房屋），经产业准入、明确全生命周期管理要求后，可以在土地交易市场转让。

（节余土地采用收储方式实施收回的，可参照2-1实施）

《关于上海市推进产业用地高质量利用实施细则（2020版）》（沪规划资源用〔2020〕351号）第二十二条 （优化节余土地分割转让） 产业项目类工业用地在满足原权利人自身需要后节余的部分，符合规划分割条件的，经规划资源部门明确分割部分的规划建设条件，产业部门明确产业准入和投入产出要求后，可通过土地交易市场，采用“带产业项目”挂牌方式，分割转让给园区平台或经产业准入的项目。

（1）有需求的企业向园区管理机构或镇（乡）政府提出申请；

（2）区规划资源部门确定地块分割规划条件，区产业部门核提转让地块产业准入、绩效等全生命周期管理要求；

（3）经区政府同意后，报土地市场交易；

（4）交易完成后，原权利人与受让人签订转让合同，区规划资源部门与受让人签订土地全生命周期监管协议，原权利人与区规划资源部门签订补充出让合同，调整用地范围，落实土地全生命周期管理要求。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责确定规划条件、土地审批。

（2）配合部门：区产业部门负责产业准入审核；街镇、园区具体实施推进。

1-9依合同约定

主动退出土地

已签订全生命周期管理出让合同，产业用地受让人主动提出退出土地的。

《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6号）
第十四条（主动退出机制） 在产业项目约定的开工日期之前或达产之后，因建设用地使用权人自身原因无法开发建设或运营的，建设用地使用权人可申请解除出让合同，经出让人同意，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，依约返还剩余年期土地价款。

（1）土地受让人向区规划资源部门提出退出土地申请；

（2）区规划资源部门依合同约定退还剩余年期土地价款，对地上物给予合理补偿；

（3）区规划资源部门核发解除（终止）合同通知书，撤销原供地批文，收回土地使用权，注销产证。

（1）牵头部门：区规划资源、区产业部门负责主动退出情形认定，区规划资源部门负责地上物补偿、收回土地。

（2）配合部门：园区、街镇负责场地清退。

1-10依合同约定强制退出土地

已签订全生命周期管理的产业用地出让合同，受让人未按合同约定建设利用土地、绩效不达标或其他等严重违约情形的，出让人可依合同约定强制收回土地。

《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》沪规划资源规〔2021〕6号
 
第十五条（强制退出机制） 土地受让人在取得建设用地使用权后，因建设用地使用权人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；在达产评估、过程评估阶段，经区政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合要求；在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的，出让人可无偿收回建设用地使用权，对地上建筑物按约定实施补偿。

（1）受让人出现合同约定应强制退出土地的情形（已明确告知违约事实且不整改的），区政府根据产业、规划资源、生态环境等部门综合意见，集体决策是否强制收回土地；

（2）区规划资源部门按照合同约定，书面通知受让人解除合同强制收回土地，并告知受让人合同约定的违约责任及地上物处置方案；

（3）撤销供地批文，核发解除合同通知书或终止合同书，收回土地使用权，注销产证；

（4）受让人拒绝退还土地的，区规划资源部门申请法院执行。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责土地利用不符合合同约定的认定；区产业部门负责产业绩效不符合合同认定的约定；区生态环境部门负责环保要求不符合合同约定的认定。

（2）配合部门：园区、街镇负责场地清退。

1-11土地置换

实施区域统筹和成片开发涉及的零星低效产业用地，经协商一致，可进行土地置换，统一利用。

《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）10.完善收益分享机制 对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，经批准后进行置换，依法办理登记。

（1）由用地双方签订土地置换协议，明确用地范围、使用期限、差价补偿等事宜，明确置换土地之间价值的差价；

（2）用地双方向规划资源局提出土地置换申请，区规划资源部门出具规划条件，产业部门牵头开展产业准入审核，并报请区政府批准；

（3）经区政府批准后，区规划资源部门核发土地置换批文，重新签订合同，并办理不动产权证。

（1）牵头部门：区规划资源部门，负责置换土地规划条件设定和土地手续办理。

（2）配合部门：区产业部门负责产业准入；街镇、园区具体实施土地置换。

2.土地储备

2.土地储备

2-1一般项目土地储备

为有序实施规划，实施低效产业用地储备，推动盘活利用。

（含规划核定可分割的节余产业用地收储）

《上海市土地储备办法
》（市人民政府令〔2010〕52号）第六条（储备范围） 
下列土地应当纳入土地储备范围：

（五）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；
（六）市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

《关于进一步规范本市土地储备项目审批工作若干意见》（沪发改城〔2023〕7号）土地储备项目审批应参照政府投资固定资产项目管理要求，结合土地储备的特点，既要程序规范，又要加强衔接，提高效率。

市级储备、市区联合储备：

（1）制定土地储备计划；

（2）市土地储备成本认定小组选定审计审价中介机构；

（3）土地储备项目的投资估算或可行性研究报告成本测算部门提出评估意见。

（4）储备项目立项；

（5）签订储备协议并实施补偿；

（6）土地储备审批，原产证注销；

（7）前期开发；

（8）净地准备。

（1）牵头部门：市规划资源部门负责储备计划制定、储备审批。市、区土地储备机构负责储备项目具体实施。

（2）配合部门：市发展改革部门负责立项审批；市生态环境部门负责土壤污染修复管理；市、区财政部门负责资金预算与拨付；园区、街镇负责场地清退。

区级储备：

（1）制定土地储备计划；

（2）实施储备项目立项；

（3）签订储备协议并实施补偿；

（4）土地储备审批，原产证注销；

（5）前期开发；

（6）净地准备。

（1）牵头部门：区规划资源部门会负责储备计划制定和储备审批；区储备机构负责储备项目具体实施。

（2）配合部门：区发展改革部门负责项目立项审批；区投资促进办负责产业招商，区产业部门负责产业项目审核；园区、街镇负责场地清退。

2-2划定特定的收储区域

区政府决定对一定范围内土地实施收储或整体转型的。

《关于上海市推进产业用地高质量利用实施细则（2020版）》（沪规划资源用〔2020〕351号）第十二条 加大产业用地收储力度 完善产业发展扶持机制，建立市、区产业用地收储专项资金，支持区政府加大力度收储低效产业用地。区政府可划定特定区域，明确区域内产业用地必须通过收储进行转型开发。

《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）4.完善收储机制 对需要以政府收储为主推进低效用地开发项目实施的，结合国土空间控制性详细规划编制，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推进实施。

（1）区政府根据区域发展导向和产业需求，综合考虑收储财力，以低效园区、低效产业用地集中区为主，划定收储区域；

（2）区规划资源部门会同相关部门严格控制收储转型区域内低效产业用地和房地产转让、股权变更和企业自行转型盘活；

（3）区储备机构、街镇政府与企业协商收储土地。

（1）牵头部门：市、区规划资源部门负责划定收储区域，以及产业用地转让、盘活监管。

（2）配合部门：市、区发展改革部门负责区域项目立项；产业部门负责收储区域产业导入监管；储备机构会同街镇等具体实施收储。

3.城市更新

3.城市更新

3.城市更新

在符合规划情况下，由权利人自主更新或引入市场主体联合更新，推动“工改工”“工改研发”“工改商办”“工改保障性租赁住房”“工改其他”，促进低效产业用地盘活利用。

《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》（沪规划资源研〔2023〕448号）第十七条 全生命周期管理 对于未约定产业绩效、土地退出等全生命周期管理要求的存量产业用地，在城市更新活动中，应当通过重新签订建设用地使用权合同，明确全生命周期管理要求。

《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》（沪规划资源详〔2022〕506号）第六条 用地性质的更新政策 在满足地区规划要求的前提下，工业用地、仓储物流用地可以相互转换或者转换为研发用地，工业用地、仓储物流用地、住宅用地、研发用地可以转换为商业服务业或商务办公用地。

《关于上海市推进产业用地高质量利用实施细则（2020版）》（沪规划资源用〔2022〕351号）第十二条 进一步鼓励存量产业用地提容增效 存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。

《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》（沪府办规〔2023〕21号）适应现代产业新形态，以高端化、智能化、绿色化为方向，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3000万平方米“智造空间”。

《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》（沪规划资源用〔2022〕20号）（二）土地供应管理 （2）对企事业单位依法取得土地使用权的自有闲置土地，经市或区相关部门联合认定后，在符合规划、权属不变、满足安全要求、公共服务和市政交通等配套设施可承载、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，可变更土地用途为四类住宅组团用地（R4），签订土地补充合同。

（4）在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经政府同意对非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

《上海国资国企支持参与本市城市更新的实施意见》（八）加强激励约束 市属国有企业战略规划和企业投资计划明确的盘活存量不动产资源、推进城市更新项目重大节点要求纳入企业法定代表人任期考核评价。对盘活存量资产、推进城市更新工作成效突出的企业，可予以正向激励；对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。

对于“工改工”“工改研发”：

（1）各区制定低效产业用地盘活年度计划，经区政府审定后报市规划资源局、市产业等部门备案。

（2）区规划资源负责低效产业用地转型的规划土地审批、产业部门确定产业准入，由各镇（工业区）按照细化方案落实。

工业提容：

（1）由用地主体向区产业部门提交申请，开展提容产业评审；

（2）产业评审通过后，按照相关政策要求，开展规划调整或者实施深化；

（3）依据产业评审意见及规划条件，向区规划资源部门申请办理土地手续，经区政府批准后，签订补充合同，并办理不动产权证。

（1）牵头部门：区产业部门确定产业准入，区国资部门负责主责主业发展监管、国资资产归集管理等。

（2）配合部门：区规划资源部门负责盘活计划制定、更新方案研究和规划土地审批。

工业上楼：

（1）各区（管委会）动态受理项目申请并初审，将区级智造空间项目报市经信委进行优质项目审核认定；

（2）市经济信息化委组织智造空间优质项目认定，予以公布并申请首笔专项转移支付资金；

（3）市财政局将项目奖励资金下达至各区；

（4）项目取得施工许可后，各区与项目单位签订计划任务书，并将首笔奖励资金拨付至项目单位。

（1）牵头部门：区产业部门组织“智造空间”优质项目初审，市产业部门审核认定。

（2）配合部门：区财政部门负责奖励资金拨付，区规划资源部门负责确定规划条件、土地审批。

对于“工改保障性租赁住房”：

（1）实施单位提出认定申请；

（2）市或区相关房管、建管、规划资源、消防等部门联合认定以及施工图设计文件审查；

（3）签订土地出让补充合同，纳入土地全生命周期管理；

（4）竣工验收。

（1）牵头部门：区房屋管理局牵头保障租赁住房认定与审批。

（2）配合部门：区规划资源、区建管委、区消防部门联合认定和施工图审查；区规划资源部门土地审批手续。

对于“工改商办”“工改其他”：

（1）各区制定更新计划；

（2）涉及多个产权主体，各区开展更新单元策划、更新单元规划实施方案编制；

（3）各区审查更新项目设计方案、完善控规，涉及多个产权主体的，原权利人与实施主体签订资产转让协议、注销原产证；

（4）出让人与权利人签订土地有偿使用合同（存量补地价），完成竣工验收和确权登记。

（1）牵头部门：区商务等部门负责商业办公项目准入。

（2）配合部门：区规划资源部门负责更新计划制定、更新方案研究和土地审批。

4.减量化

规划建设区外现状低效产业用地通过拆除复垦等土地整治，恢复为农用地或生态用地。

《关于印发市级项目土地指标分配使用管理办法等三个文件的通知》（沪发改财金[2019]39号）中<“198”区域减量化市级资金补贴管理办法>第三条（专项补助范围） 专项资金补贴标准为45万元/亩，对各区将“198”区域减量化形成的土地指标用于经认定的工业项目的，在45万元/亩的基础上增加15万元/亩补贴。“198”区域减量化形成的土地指标由市规划资源局统筹25%左右用于市级项目。

（1）区规划资源部门编制低效建设用地减量化计划、负责建设用地减量化立项审批；

（2）乡镇政府提出验收申请并自验合格，区规划资源部门组织财政、农业、水务等部门联合验收。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责制定减量化计划和项目立项、验收审批。

（2）配合部门：区财政、区农村农业委、区水务部门联合验收；街镇负责推进减量化项目实施。

5.园区平台为主体实施盘活

5-1回购（收购）

园区内企业愿意退出低效产业用地（房）、企业股权转让给园区平台的，由园区平台回购实施低效产业用地盘活。（收购方式参照实施）

《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规划资源用〔2020〕351号）第十八条 （加强产业用地转让管理） 园区平台转让的物业，5年后确需转让的可由园区平台或区政府指定机构按约定价格优先回购。　

第二十一条（进一步优化存量工业用地转型机制） 鼓励街镇与园区平台合作，组织区域内权属分散的零星存量工业用地权利人，整合土地资源，归集开发权益，统一推进零星转型、高效开发。

国有平台公司实施资产收购、股权收购时，除遵守产权、资产交易的规定外，还应符合《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《上海市国资委监管企业投资监督管理办法》等文件对国资的管理要求。

（1）企业向园区管理机构提出意向；

（2）经协商一致，由园区管理机构确定的园区平台与企业就产业用地（房）回购（收购）或企业股权收购达成协议；

（3）园区管理机构或园区平台应依据本区规定，履行区政府集体决策或审议程序；

（4）园区平台将回购的产业用地（房）纳入园区产业空间资源的统一配置。

（1）牵头部门：园区管理机构负责对产业用地（房）回购（收购）和企业股权转让、入股等实施统一管理。

（2）配合部门：区产业部门负责产业准入和绩效管理，区规划资源部门负责土地审批管理。

5-2统租统管

园区内企业将产业用房整体出租给园区平台或由园区管理机构指定单位，实施统一管理，提高产业用地绩效水平。

国有企业实施统租统管等经营投资时，除遵守《中华人民共和国民法典》合同编规定外，还应符合《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《上海市国资委监管企业投资监督管理办法》等政府部门对国资的管理要求。

（1）园区管理机构确定园区平台或其他企业为统租统管主体；

（2）统租统管主体编制统租统管方案，报上级部门审核（区政府审议）；

（3）与用地权利人签订统租统管协议；

（4）土地及房屋移交，并建设改造；

（5）实施统租统管。

（1）牵头部门：园区管理机构负责产业用地（房）统租统管管理。

（2）配合部门：区产业部门负责产业准入和绩效管理，区规划资源部门负责土地审批管理。

6.其他

6-1以房换地等退出方式

在协商解除合同、单方解除合同收回土地，以及整体转型、园区平台回购等方式退出低效用地中，经协商可以通过“以房换地”“以股换地”等市场化方式进行补偿。

《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规划资源用〔2020〕351号）第二十五条 建立存量低效产业用地处置机制 积极探索市场化退出路径，鼓励园区平台发挥市场主体优势，试点“优质物业换低效用地”等市场化回购和退出方式。

（1）区政府统筹“以房换地”等方式的实施标准和实施方案，并落实安置产业用房的建设方案；

（2）区政府组织园区平台等主体在建设产业用房或实施园区整体转型过程中，预留一定比例的可售产业用房，由区政府统一调配，或者授权镇（乡）政府或园区平台直接安排，用于安置退出土地的企业；

（3）区储备机构收回土地、整体转型联合开发体归集土地产权、园区平台回购企业物业或股权时，可以使用安置产业用房。

（1）牵头部门：园区、街镇具体推进项目实施。

（2）配合部门：园区管理机构、街镇提供安置产业用房；区产业部门负责产业准入；区储备机构负责土地收回、产权归集。

6-2节余房屋租赁

存量节余产业用房，经产业准入、明确全生命周期管理要求后，可以租赁给符合产业准入要求的企业。

《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规划资源用〔2020〕351号）第二十五条 建立存量低效产业用地处置机制 引导企业通过节余土地转让、节余房屋转租等市场化方式自主退出低效用地。

（1）有需求的企业向园区管理机构或镇（乡）政府提出申请；

（2）区产业部门组织对引入的产业项目进行准入评审；

（3）土地权利人与承租人签订租赁协议，明确绩效要求。

（1）牵头部门：园区管理机构负责节余房屋租赁管理。

（2）配合部门：区产业部门、区投资促进办负责产业准入。

6-3土地混合利用

适应产业发展需求，经产业、规划资源部门认定，低效产业用地盘活利用中，可通过功能用途互利的用地混合布置。

《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见（试行）》（沪规划资源详〔2023〕449号）第三条（适用对象和范围） 产业融合管理要求（M0）一般适用于产业社区和国家公告开发区范围内，优先适用于张江科学城、临港新片区、紫竹科学园区、漕河泾开发区等鼓励创新发展的产业社区以及市级“智造空间”优质项目。

第六条（土地管理） 对于叠加M0的工业、仓储、研发用地，在满足产业、环保、安全等要求下，经产业部门认定的项目可采用“带产业项目”定向挂牌方式供地。土地价格按区认定的产业准入建设方案确定用地比例，出让底价不低于相关底线管理要求。

产业融合管理要求（M0）：

（1）区规划资源部门组织规划评估，提出融合管理需求；

（2）市、区规划资源部门共商，并征询相关部门意见后，明确适宜叠加融合管理要求的地块；

（3）结合控规编制，融合管理要求以M0方式纳入图则备注；

（4）经产业部门认定的产业用地，对于容积率不超过3.0、符合建筑高度分区的情况下，可按实施深化管理要求和程序执行；

（5）按照主导用途进行土地供应管理，并纳入全生命周期管理；

（6）登记管理。产业用地及其上房屋，应记载在同一本不动产权证上。

（1）牵头部门：区规划资源部门负责产业综合用地使用的规划评估、图则管理和土地审批。

（2）配合部门：区产业部门、区投资促进办负责产业准入。