楼内办公空间老旧，周边服务设施太少？上海出台《意见》解锁新功能——商务楼宇更新提升带动区域更新

2025年08月04日 文汇报

  “办公空间老旧、功能单一，想改造又怕成本太高。”“周边配套跟不上，员工吃饭、停车都成难题。”这些困扰不少商务楼宇运营者的问题，如今有了系统性解决方案。

  近日，上海出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，其核心是通过楼宇更新同步带动区域更新，并结合存量商务楼宇功能滞后、业态单一、更新乏力等痛点，形成“六项举措、两项机制”共8个方面的支撑政策。

  功能复合升级，商务楼宇开启“变身”模式《实施意见》提出了6项重点举措，包括着力提升片区能级品质、强化功能业态复合、推进楼宇改造升级、优化商务生态环境、提升片区空间品质、加强政策支持保障。其独特之处，在于打破商务楼宇只办公、不服务的刻板印象，推动向“多功能综合体”转型。存量低效商务楼宇在保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年。

  根据不同区域定位，楼宇可灵活解锁新功能。城市主中心、副中心区域强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能。根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

  地区中心区域更强调职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

  社区中心区域聚焦社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区，引入初创众创企业，商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能有机会“走进”楼宇。

  为了让这些“变身”更顺畅，《实施意见》送上政策红包，例如，符合条件的楼宇改造可享受容积率奖励，延长土地款缴纳期限等。如果想在大堂这类房产证上没有单独标注的地方开咖啡店、超市，办营业执照时，可以提交办公楼不动产权证书和房屋调查机构出具的房屋土地权属调查报告书或测绘报告作为产权证明。这些措施有助于降低更新成本，加快改造进度，让楼宇更快适应市场需求，变成有温度的“生活圈”。

  生态协同发力，培育商务楼宇“成长沃土”据规划部门介绍，商务楼宇更新提升，通过聚焦与“五个中心”建设密切相关的商务片区和功能，提升各片区核心功能和能级品质。同时，强化功能复合和商务生态营造，统筹空间、整合资源、打通裉节，延伸上下游，贯通上下楼和前中后空间格局，积极推进存量商务楼宇改造升级，涵盖改建、扩建、拆除重建和规划新建。

  瞄准商务楼宇集中成片区域，2024年6月，上海选取漕河泾、五角场、真如、大柏树等作为10个商务楼宇更新提升试点单元。

  因此，商务楼宇的活力，不止于自身硬件升级，更依赖周边生态优化。新政从区域整体出发，勾勒出一幅“楼宇+街区+城市”协同发展的新图景。

  运营管理上，鼓励专业平台企业打包运营多栋楼宇甚至整个街区，统一招商、统一服务。同时从严管控商务楼宇分割销售行为，守住整体品质底线，保障长期价值。

  环境提升上，推动楼宇与周边绿地、水系、历史建筑充分衔接，打通步行道、自行车道等慢行系统。鼓励商务楼宇底层和附属空间开放，支持商业外摆、夜间市集等，营造开放空间的休闲活动。

  结合《实施意见》，“两机制”为商务楼宇更新提供统筹保障。

  一是多方式归集主体权益。针对商务楼宇所有权、使用权、经营权归集难题，因地制宜推进更新。对建筑质量较差、功能业态混乱、具备收储条件的楼宇，可通过房屋产权协商收购完成产权归集后实施更新；国企或机关事业单位持有楼宇可通过资产划转统一改造经营；产权集中且权利人有能力的，可自主更新。

  二是政策先行先试。结合规划与实际，建立更新项目库，分类研究相关的支持政策、技术和路径。