【媒体解读】商务楼宇更新怎么做？ 上海首发专项《实施意见》破题

2025年08月22日 雄大设计港

  ©上海市人民政府官网

  提到上海，也许很多人脑海中最先浮现的是高楼林立的天际线。作为全球最大的办公楼市场，上海甲级写字楼存量已超1700万平方米。自上世纪80年代起，伴随改革开放深化与外资企业涌入，上海掀起办公楼建设热潮。如今，许多老牌楼宇已服役30余年，结构老化、设备损耗、设施陈旧等问题渐显，吸引力下降、空置率高企，成为核心区位中蒙尘的“明珠”。

  正值商务楼宇集体遭遇“中年危机”之际，上海发布了《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》），作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，这份文件究竟要破解哪些难题？

  本次《实施意见》并非横空出世，而是上海在大量实践积累与调研基础上，构建的“规划引领-评价支撑-政策创新-行动协同”系统性解决方案的关键一环。

  早在十余年前，上海便已悄然开启楼宇更新探索。2013年启动的静安锦沧文华项目，通过功能调整、结构优化与地下室扩容，升级为“高端办公+高端商业”复合体，成功入选住建部第二批《城市更新典型案例集》。此后，黄浦亚洲大厦、浦东陆家嘴商务广场、浦东城建大厦等项目相继落地，从不同维度拓展了商务楼宇更新的可能性。

  静安锦沧文华项目改造前后对比 ©上海市规划和自然资源局官网

  近两年，一系列文件接连出台，让楼宇更新迈入新阶段。

  · 2024年6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》发布，提出有序推进40-50个商务楼宇更新改造项目，进一步提升甲级楼宇规模和品质，优化甲、乙、丙三级商务楼宇结构比例等行动目标。

  · 2025年3月，《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》出台，为商务楼宇评估、监测和分类更新提供量化标准。

  · 2025年7月发布的《实施意见》进一步明确“六项举措、两项机制”共八项支撑政策，与上述文件共同构建起“目标-标准-措施”的完整政策链条。

  与此同时，小陆家嘴、苏河湾、漕河泾等10个试点更新单元同步推进规划方案编制，通过实践检验政策实效，打造可复制的示范样板。

  10个试点更新单元分布图  ©雄大设计港

  正是因为有大量的前期积累，才能确保政策直击更新中的痛点难点

  

  功能单一、配套不足、业态陈旧，是传统商务楼宇的共性难题。《实施意见》依据商务楼宇区位差异，分级分类明确可兼容业态的引导清单，允许符合条件的商务楼宇在一定期限内灵活调整内部业态，支持补充小型便民设施，让楼宇功能更适配需求、更有吸引力。

 

  在实践中，已有很多商务楼宇通过置换和增补新功能而重新焕发生机。

  黄浦区的亚洲大厦以“星空间”计划为抓手，逐步将商铺和办公空间改造为驻演小剧场。如今，这栋21层的建筑中已嵌入了20个“星空间”小剧场，成为周边上班族与外地剧迷的热门打卡地。同时，大厦高层的办公区域也吸引了演艺产业策划、融资、生产、制作、排练、宣传、演出等企业入驻，让普通写字楼蜕变为“东方的外百老汇”。

  亚洲大厦星空间  ©网络

  浦东新区的城建大厦则引入了“沙发土豆&城市书房”共享空间，在400平方米的区域内设置了视野开阔的沙发休闲区、可供小声交谈的榻榻米阅读区、风格各异的VIP办公区、适合小团队的联合办公区、能举办线下活动的长桌活动区和运动区等，以应对不断迭代的办公场景需求。

  城建大厦“沙发土豆&城市书房”  ©网络

  此外，中星经贸大厦转型养老院、美欣大厦与黄兴大楼改建为保障性租赁住房……这些案例无不展现着商务楼宇“变身”的无限可能。

  在未来，工作与生活空间或许不再泾渭分明，“足不出楼”就能摆脱“班味”，遇见多彩生活

 

  所有权、使用权、经营权分散是商务楼宇更新的最大阻碍之一。例如，浦东新区宝安大厦6万平方米产权属大业主，另有3 余平方米分散于多个小业主；长宁区新虹桥中心大厦产权分属30余个主体，改造方案与资金分摊难以达成共识。

  针对这一痛点，《实施意见》分类施策，提出房屋产权协商收购、国有资产划转、长期租赁协议签署等多种权益归集路径。

  此外，《实施意见》还鼓励国有企业通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业团队等方式推动商务楼宇整体统一运营，并且严格限制分割销售，保障楼宇整体品质与长期价值。

  期待通过“碎片化”问题的破解，为商务楼宇更新改造和运营服务扫清障碍

  《实施意见》在守住安全底线与公共利益的前提下，通过放宽计容条件、延长土地款缴纳期限、优化简易装修审批流程等措施，尽可能降低更新成本，加快实施速度。

  同时，鼓励在沪金融机构加大信贷支持，对符合条件及相关技术要求的示范项目还可给予资金补贴。例如，裕安大厦将原有的柴油锅炉替换为天然气锅炉，每年减少二氧化碳排放量超过800吨，获得了政府给予的40万元节能补贴，提升了企业后续进行其他设备改造的积极性；陆家嘴还有不少楼宇正在探索采用合同能源管理模式（即邀请第三方企业共同出资更新设备，以减少的能源费用来支付节能项目成本的能源合作方式）来降低前期投入。

  真金白银的支持、精简高效的流程形成强大激励杠杆，尽显政策温度与弹性

  《实施意见》并不仅仅针对单栋楼宇，而是将视野放大到整个片区，通过改善区域的交通便捷性、基础设施水平、公共空间活力及文化氛围，提升街区烟火气，实现环境品质整体升级。

  因此，本轮更新试点以“单元”为单位，整体编制更新提升方案，目前已公示的6个试点单元平均规模3.4平方公里。

  ·  虹桥经济技术开发区单元通过街巷公共空间连通文化设施、社区配套、消费空间和活力节点；·  大柏树单元打造四条不同主题的创新街道和两条生活慢道，强化公共空间与楼宇灰空间的互动。·  五角场单元全面焕新提升公共空间系统，塑造标志性城市界面与地标形象；·  真如单元强化历史水脉，推进高压线入地研究，建设高品质、立体化绿廊；·  苏河湾单元重点打造文化休闲融合的苏河活力水岸；·  漕河泾单元重点提升宜山路等道路步行体验，推进内部绿地开放，贯通滨水空间； 

  已公示试点单元概念总平面图  ©上海市规划和自然资源局官网

  单丝不成线，独木不成林从建筑到街区再到城市，才是更新的共赢之道

  本次《实施意见》精准落实了中央城市工作会议提出的“高质量开展城市更新”的要求，为其他城市的商务楼宇更新提供了政策机制样板，更以楼宇更新为支点，撬动了从建筑单体到区域环境，从空间品质到功能业态，从政策保障到运营服务的全方位、全流程焕新升级。存量时代的商务楼宇，比拼的不再是天际线的“高度”，而是承载城市品质与活力的“温度”。