关于《上海市不动产登记技术规定》的解读

  为深入贯彻实施《中华人民共和国民法典》，全面落实《不动产登记暂行条例》、《上海市不动产登记若干规定》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记资料查询暂行办法》等法规规章，持续深化本市不动产登记领域改革，结合本市不动产登记实务,进一步规范登记行为、统一登记技术标准，市规划资源局对《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规〔2021〕1号，以下简称2021版《技术规定》）进行了修订，并重新印发。

  一、修订背景和过程

  2021年，《民法典》以及《上海市不动产登记若干规定》正式施行后，市规划资源局修订并颁布了2021版《技术规定》，该2021版《技术规定》是《上海市不动产登记若干规定》授权市规划资源局制定的，是本市不动产登记系统重要的规范性文件。该文件在规范全市不动产登记行为、保障交易安全、维护权利人合法权益等方面发挥了重要作用。

  随着国家不动产登记制度的进一步完善、社会经济持续发展以及优化营商环境的不断深化，本市不动产登记工作持续面临新挑战、新要求，亟需根据国家和本市的相关制度修订，以进一步完善不动产登记制度体系，明确登记标准、规范登记程序，提升登记质效。因此，修订《技术规定》，是贯彻落实国家法律法规的必然要求，是服务本市经济社会发展大局的现实需要，也是提升不动产登记治理水平的重要举措。

  为做好本次修订工作，市规划资源局全面收集系统梳理整理国家及本市近年来出台的相关法律、法规、规章和规范性文件，对照新规定新要求和本市不动产登记实践中发现的问题和需求，详细分析现行技术规定中需调整、补充、完善的内容。修订过程中，市规划资源局书面征求了各市级政府部门、各区规划资源部门、各区登记中心、部分专家学者及一线工作人员的意见，并通过公开征求意见、专题座谈、走访调研等方式，广泛听取各方建议，对相关意见予以充分吸收采纳，研究论证各修改部分的合法性、合理性与可操作性，在此基础上形成《技术规定》。

  二、修订的主要内容

  此次修订坚持于法有据、衔接改革、解决问题、服务便民的原则，在确保登记行为合法合规的基础上，回应国家和本市改革要求，解决登记实务中的突出问题，提升企业和群众获得感，对登记权利体系、程序规则、审核要求等进行全面优化升级。

  《技术规定》全文共二十章，共计12万余字，沿用原2021版《技术规定》的体例，在保持制度框架连续稳定的基础上，进行了较为全面的补充、调整和完善。《技术规定》以登记类型和登记程序为主线，系统规范登记权利、登记事项、登记方式及特别情形下的登记规则。修订的内容主要包括以下四方面：

  （一）完善登记权利体系，贯彻国家改革与法律新要求

  为进一步完善不动产登记规则，本次修订围绕土地管理、不动产登记法律法规的修改以及登记行业标准出台等，系统优化了登记规则，旨在提升登记工作的规范性。增设了农村集体经营性建设用地使用权及房屋所有权、土地经营权等登记类型，扩充了林权登记类型，厘清配偶间权利变动登记性质，按照《民法典》《不动产登记规程》中按份共有人处分不动产的规定增加了相应的登记规范，新增了建设用地使用权期限到期延期变更登记的规定，新增保障型租赁住房不动产登记相关规定，并增加了不动产登记资料的查询专章。

  （二）衔接不动产登记改革举措，优化登记程序和方式

  根据国家和本市关于优化营商环境以及推进不动产登记标准化、信息化建设的有关部署，结合登记法律法规要求，对登记流程、材料收取和服务方式等技术环节作出相应优化。明确了“互联网+不动产登记”的登记申请和材料收取规则，为“全程网办”提供明确依据，便利企业和群众不动产登记；新增了不动产网络查封登记的具体要求，提升执行效率与登记安全性。

  （三）细化特殊情形的登记规则，提升操作规范性

  此次修订立足登记实践，进一步补充完善登记规则，聚焦于登记依据的细化、流程的优化，着力解决实际工作中存在的操作难度与规则不统一等问题，进一步提升了登记工作的精确性、合规性与服务效能。如新增了异议登记申请人申请注销的情形。

  （四）回应社会关切，强化权利保护与服务效能

  此次修订通过精准回应社会关切，强化群众财产权利保护，提升登记服务效能。如规范破产管理人处置破产财产的不动产登记，降低破产财产处置成本，助力营商环境优化；完善了遗产管理人办理继承等相关登记的规范要求；根据群众需求，对车位储藏室等具有独立使用功能的不动产单元发放独立的不动产权证，利用信息化手段优化登记模式，提升不动产登记便利度。